不動産投資って基本的に、住宅用の不動産に投資している人がほとんどだと思います。
僕も、住宅用の不動産にしか投資していません。

 

区分所有のワンルームマンション、一棟アパート、RC物件。

 

物件タイプによってかかってくる費用も変わってきます。

 

それにより収益も変わります

 

 

不動産投資の収益はどうなっているのか？
収益から良い投資物件の基準を考える。

 

について書いてみようと思います。

 

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僕が持っている物件は、区分のワンルームと、アパートです。
収益ばかりに目が行きがちですが、費用と言う観点から
区分のワンルームとアパートの収益の違いについて考えてみたいと思います。

 

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目に見える費用
ワンルームマンションとアパートには共通の費用もあります。

 

・土地と建物の固定資産税及び都市計画税
・建物の保険料
・管理会社への管理委託手数料

 

この3つは大体同じだと思います。

 

ただ、ワンルームマンションとアパートには、それぞれ独自の費用がある事を忘れちゃいけません。

 

ワンルームマンションの場合
・管理費
・修繕積立金
がかかりますね。
これは、マンションの管理組合に支払うものです。

 

 

アパートの場合は
・清掃
・設備点検
・建物維持管理費
・廊下など共有部分の電気代等の水道光熱費
が発生します。

 

 

ワンルームマンションを購入する時は、管理費、修繕積立金の記載がある場合が多いので
わかりやすいですが、アパートの場合は、物件購入時に費用の部分は記載がないのがほとんどだと思います。

 

なので、案外、気付かないで購入してしまって
「あ。こんな費用もかかるのか・・・」
なんてのがあったりします。

 

 

目に見えない費用
一方で目に見えない費用もあります。

 

目に見えないと言うより「読めない」と言ったほうがいいかな？って思います。
何かと言うと、突発的に発生する費用ですね。
・突発的な修繕費
・入居者募集費用
・オーナーが負担する原状回復費用

 

ちなみにこの間、僕の持っているアパートでかかった費用は
「粗大ごみ料金」
ってのがありました。

 

アパート敷地内に、ブラウン管テレビを捨てられ
それを処分する費用がかかりました。

 

全く・・・こういう事しないで欲しい物です。

 

 

話がそれましたが、大家さんには修繕義務があります。
例えば突発的に給湯器が壊れた！なんて時は、修繕費用がかかります。

 

また入居者が退去してしまった際
今度は、不動産会社に支払う仲介手数料等入居者募集費用が発生しますよね。

 

また、クロスの貼替等大家さんが負担する原状回復費用が発生します。

 

 

 

修繕費については築年数が浅いほど発生は抑えられると思います。

 

入居者が退去する度に発生する、入居者募集費用
オーナーが負担する原状回復費用については
空室率の低い物件であれば、発生は抑えられます。

 

要するに、この場合、築年数が浅く、空室率の低い物件
良い物件と考えられます。

 

 

ただし、築年数が古くても、場所良いなどの利点があり
入居者が退去しないのもいい物件ですね。

 

築年数が古い分、修繕に費用がかかる事もあるかもしれませんが
それでも、退去がなく空室率が低い物件であれば、それも耐えられると思います。

 

 

ここで、記載した費用に関して
物件の築年数や立地により金額が異なりますが
賃料の2～3割を目安に考えておくと良いと思います。

 

なので、例えば家賃収入が50万円の物件であれば
10-15万円程度は費用がかかると考えておけば良いと思います。

 

 

減価償却費
そして、減価償却費を忘れてはいけません。

 

そもそも物件を購入する際に費用が発生しています。

 

減価償却とは、建物の取得費用を耐用年数に応じて
計画的・規則的に毎年、費用として計上する会計上の処理の事です。

 

 

現金も出ていかないし、案外忘れがちですが
確定申告の際に、その威力を発揮します。

 

この減価償却費が費用として計上されるので
その分、利益が減り節税効果が得られるってわけです。

 

 

減価償却の計算は建物の耐用年数で決まります。

 

例えば、区分ワンルームは鉄筋コンクリート造が多いため、耐用年数は47年。
一方、アパートは木造が多いため、耐用年数は22年になります。

 

 

耐用年数が長いほど、減価償却費が計上される期間は長くとれます。

 

 

こう言ったルールを使って節税をするってわけです。

 

 

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手残りを決めるのは借入金
基本的に、不動産投資は、銀行からの借入を利用するケースが多いです。
すると、収益からさらに借入金の返済があります。

 

 

まず、そもそも物件を選ぶ際、この借入と、収益のバランスが大事だと思います。

 

バランスさえ良ければ、フルローンを組んでも
しっかりと、キャッシュは手元に残り増えていきます。

 

 

決して、築年数が、浅ければいいか？
と言われると、それも違うと思います。

 

家賃のバランス、収益のバランス、返済額のバランスをしっかりと考えた上で
長期的に、家賃の下落、費用を考えて不動産投資をする必要があります。

 

なんか、考えることたくさんありますね。

 

がんばりましょう！

 

 

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