不動産は購入してからが勝負です。
でも、購入や売却する時も勝負です。
当然ですが、購入する時に割安で購入できれば収益は良いですし
売却する時に、高く売れれば利益もとれます。
もちろん、購入後の日々の改善策を考えるというのは
とても重要な事だと思います。
さて、そんな中で、今回も調査をしました。
不動産の収益が数百万円も改善される？そのコツとタイミングとは？
あるみたいですよ。
コツとタイミング！
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まず、単純なのは
「安く買って高く売る！」
これ、商売において一番大事な事です。
それでは、物件は、どうやったら、安く購入できるんでしょう？
・購入の時期
不動産屋の決算月・期末月に話を聞きに行くのが良いようです。
不動産屋は会社です。
当然、決算月などが存在します。
家電量販店などと一緒ですよね。
「決算大処分！」
これは1つ良いタイミングらしいです。
不動産屋の営業マンの方は、この決算月のタイミングで
「売りたい・・・」
と思うらしいです。
普通の会社と同様、決算で目標数値を達成しないと
株主から何か言われたり、銀行に提出する決算書が良くないと言うのは
会社としてはマイナスです。
なので、何とかして目標達成をさせたく頑張って売りたいのが決算月ってわけです。
多少の値引きをしてでも、売上が上がるなら・・・利益が上がるなら・・・
と、営業マンは、価格交渉に頑張ってくれます。
そう言う心理になりやすい時期なんですね、
なので、比較的、買い手有利で進めることが可能になるかと思います。
価格交渉のタイミングになります。
・資産状況や勤務先などの属性の良さをアピールする
良いタイミングだからと言って、やたら強気な交渉は逆効果になりかねません。
不動産投資はローンを組みます。
ローンが通らなければ、結局は契約は成立しません。
「融資付には問題がなさそうだ」
と思わせるのは、大きなポイントになります。
また、その営業の方にしてみれば、今後も購入を考えられそうか？
と言うのは大きなポイントになります。
今回、値引きしても、また次回、購入してくれれば営業マンとしては御の字です。
当然ですが、リピーターになってくれる、また、リピーターになれるお客さんは
値引きしても、営業マンにとっては総合的にプラスになるはずです。
・シビアにシュミレーションをする
物件購入の際に、収支のシュミレーションが出てくると思います。
基本的に、不動産屋さんは、良い物件に見せたいので
高利回りになるような資料を出してくると思います。
そこに、ネガティブ要素を色々と入れていってみましょう。
・家賃の下落シュミレーション
・固定資産税
・修繕費用
この辺を入れて、10年ぐらいで収支を、こちらでも考えてみましょう。
不動産屋の都合の良いシュミレーションで作成された収支の計画を
自分なりに費用や家賃の下落予想など入れて収支を出してみましょう。
すると、物件価格の調整をする理由が出てきて、妥当性のある価格が導き出されるはずです。
・購入希望価格を、本来より低めに提示する
まあ、よくある「競り」と同じですよ。
「4000万円！」
「4000万円は流石に厳しいです。4300万円で・・・」
「4300万円は厳しいなぁ・・・もうちょっと何とかならない？」
「上に確認してきますが、4200万円で・・・」
と言った感じで、交渉はしましょう。
まあ、ありがちですね。
着地ポイントをどこにするか？
を不動産屋さんと交渉する感じです。
・「この部分だけ、なんとかなりませんか？」と言ってみる
最後のひと押しです。
不動産取得時の初期費用で業者の紹介料・手数料となっている部分を削ってもらうこと
提携先のローン会社の金利を交渉できないか？
など打診してみるのが、最終ポイントです。
「この部分だけ、頑張ってみてもらえませんか？」
良い言い方ですね。
この下手に出た感じで営業マンに最後のひと頑張りをしてもらいましょう。
当たり前のはなしですが、不動産投資は、安く買うことさえできれば
利回りも良くなります。
もちろん売却する時も楽になります。
営業マンとの交渉をするのは普通の事です。
むしろ、そこを頑張ってくれた営業マンとは信頼関係も築けますし
「また、あの人にお願いしよう！」
と言う気持ちになります。
なので、じっくり交渉してみるのが良いと思います。
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