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どこにでも儲け話には裏があったりします。
まあ、ありがちなんですが。
色々と不動産投資のニュースとかを見ていると、まあ詐欺の手口もたくさんあるもんだ！
と思いました。
詐欺ではないけど、儲かりそうな話をしておいて、結局はダメ・・・
みたいなパターンもあります。
スレスレですね。
ニュースサイトなどを見ていて、出てきた、その中でも王道の
悪質な電話営業の事を書いてみようかと思います。
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そもそも怪しい話だったり、怪しそうな会社だったり・・・
だったら、わかりやすいんでしょうけど、それでも、やはり不動産投資と言う
株式などに比べたらハードルが高そうな感じがする不動産投資。
だからこそ、自分なりに理解をする必要がありますよね。
基本的に本には良い事ばかり書いてあります。
それを読んで始めるってのはわかりますが、ちゃんと悪い部分や
悪いことなども学ぶのは大事だなーって思います。
詐欺師の王道手段と言えば、今も昔も
「営業電話」
ですね。
営業電話が全て悪いとは思いません。
ただ、しつこく電話をかけ、いい条件だけを伝えて、リスクなどは一切に伝えない。
そして、購入したら、あれ？赤字物件？
みたいな事はよくあると思います。
これは物件の見極めだけじゃなく、その会社だったり
会社が販売しようとしている物や意図を把握しなくてはなりません。
そんな感じで、下記のような営業電話での手口があるみたいですよ。
・脅迫まがいで投資を迫る
単純ですが案外、この手口は多いらしいです。
電話では、魅力的な話っぽく話をします。
そして、その案件に
「見るだけならば」
「話だけならば」
と乗ってきたら一気に売るぞ！モードのスイッチがオン！
みたいな感じらしいです。
その購入希望者を洗脳するかのように
社内や閉鎖した空間に閉じこめて
イエスと言うまで帰さない
強引に契約をさせる。
ベタですがそのパターンがあるらしいですね。
営業している不動産屋か？と言うのはまず確認した方が良いですね。
また、契約後に
「クーリングオフができない」
など言ってくる会社もあるようです。
相手の事務所でこちらから出向いて契約を結んだ場合はクーリングオフも不可能になりますので、ここには注意が必要ですね。
契約の際に、細かく内容を確認し、不可解な点があれば、とことん質問することです。
また、それに納得ができなかったら、その契約書にハンコをおさなければいいんです。
不動産屋は、世の中にたくさんあります。
1社と喧嘩した所で、痛くも痒くもありません。
・判断力を失った高齢者に投資させる
これって不動産でもありえるの？
と思いましたが、あるみたいです。
お金を持っている高齢者を狙って、
高額な投資物件を買わせる悪徳業者もいるらしいです。
その子供が親の財産を確認したら
知らないうちに不動産を所有していた。
なんだか、よくわからない金融商品を買っていた。
なんてのもあるらしいです。
これも、かなりスレスレですね。
不動産と言う物があるので、詐欺と断定もしづらいかと思います。
オレオレ詐欺や、霊感商法だったら、明らかな詐欺と言えると思いますが
仮に、割高のマンションだったとしても、それを詐欺と判断するのか？
と言われると、難しい所です。
高齢になってくる自分の親とは、ちゃんとコミュニケーションを取らないとダメだと思いましたね。
・都合の良い事しか言わない
詐欺とは言えないかもしれませんが
典型的な悪徳業者ですよね。
良いことしか説明せずに、リスクや条件の変更には触れない。
契約の際も適当に省略して、自分で読んでおくようにと言って
非常に小さな文字で注意事項を書いておく。
いざとなったら
「注意事項が書いてある」
と言う。
例えば固定金利で最初の5年だけ非常に低い金利であることを提示し
その後の返済期間では一気に金利が上がることを隠していたり
非常に利回りの良い物件を提案しておいて
でも、実は、その物件の家賃相場が近隣の家賃相場より高く設定してあるなんてのはよく見かけます。
瑕疵物件であることを隠しているなんてのもあります。
好条件だからこそ、ちゃんと調べなきゃいけないと思います。
近隣の家賃相場や、物件の売買状況などは最低限調べるべきです。
・オーナーチェンジ物件を入居者と組んで売りつける
僕も常に狙ってはいますが、オーナーチェンジ物件にも注意が必要です。
最初から入居者がいて確実な収入が計算できるので、非常に助かります。
しかし、悪質な場合は入居者と不動産業者が繋がっていて
相場7万の物件に「家賃12万で賃貸中！」という名目で相場よりも高く売却する
なんてのもあります。
また、売却後、すぐに退去・・・
なんてのもよくある話らしいです。
なかなか見破るのが難しいですが、近隣の家賃相場、現在の入居者はどんな人か？
どの程度の期間住んでいるのか？
ぐらいは不動産屋の方に問い合わせるべきだと思います。
と、まあ、色々とありますが
「税金対策に・・・」
と言う不動産屋も僕的にはあんまりです。
利回りも出ないし、下手すると
ローンの支払の他に毎月1万円の赤字が出る・・・
なんてのもあります。
5年、10年後を考えた時に黒字になりづらい条件の物件を販売しようとする不動産屋の方も非常に多いです。
僕的には、これも悪徳だと思っています。
なので、僕は
「その物件、利回り何パーセント出ているんですか？仮にフルローンをした時に手残りいくらですか？」
って聞いちゃいます。
すると、大体が
「利回りは4パーセントで、毎月3000円残ります」
など言ってきます。
または
「毎月5000円赤字になりますが、税金対策になります。将来の資産になります」
と言ってきます。
「いやいや・・・それじゃダメでしょう・・・僕、儲かりませんよね？」
と言って僕は基本的にお断りです。
すると、もう営業電話がかかってこなくなったりします。
不動産投資は買ってから、色々と考える事があります。
だからこそ、最悪の場合も想定し、ちゃんとリスクは理解しておきたいですね。