不動産投資。
もちろん成功を目指して僕もやっています。

ただ、あまりに知らない世界だったので、どんなリスクがあるのか？
どんな失敗事例があるのか？
と言うのは、最初に調べました。

これを調べることによって、不動産屋の方と話をする時のチェックポイントも
自分なりに出来上がりましたし、自分に合いそうなやり方や不動産屋の方も選ぶことができました。

ちゃんと失敗事例も見ておく事により、リスク管理ができると思います。
なので

サラリーマン大家さんが不動産投資で失敗した事例

これも見ていきましょう。

今回は、僕が調べた中でサラリーマン大家さんが、こんな事で失敗している！
と言うのを紹介してみたいと思います。

・高額新築マンションの投資
これは、よく営業の電話が来ます。

「節税対策に新築の区分マンションの投資どうでしょう？」
みたいな営業は要注意です。

確かに節税にはなります。
保険代わりにもなります。

ただし、不動産投資でローンを利用すると
家賃収入からローン返済や経費を差しくと赤字になってしまう！
と言うパターンです。

確かに赤字になっていても節税効果があり、税金還付を考えると黒字・・・
と思いがちかもしれません。

ただし、所得税の節税効果はいつまでも続くわけじゃありません。
節税効果がなくなった時、ただの赤字になるパターンは容易に想定できます。

もちろん、新築の区分であれば、最初の数年は高めの家賃設定でも入居はあると思いますが
年数が経過すれば、当然、家賃も下落していきます。
そこで、気付いたら毎月の赤字が大きくなってくるパターンが想定できます。

また売却しようとした際に、売却益だけでは、ローン完済ができなくなる場合が多々あるようです。

要するに、このパターンでのポイントは
・新築マンションは中古に比べて価格が高く、利回りが低い
・中古物件になると2～3割ほど価格が安くなり、売却してもローンの完済ができなくなるパターンもありえる
・新築時の家賃は高いですが、徐々に家賃は下落する
と言うのがポイントになります。

・空室が長期化？賃貸需要、家賃相場は正しいのか？
高利回り物件と言うのは、簡単に作れます。
例えば
満室想定利回り15％
と記載があったとします。

あくまで満室想定ですよね。

想定家賃の設定を高くしてしまえば、満室想定での利回りは高くなります。

実際に想定している家賃は相場と合っているのか？
と言うのがポイントです。

要するにこのパターンのポイントは
・一見、高い利回り。でもその募集家賃の想定は正しいのか？
・新築バリューでの家賃設定じゃないか？例えば10年後の家賃相場や賃貸需要まで考えているか？
・利回りが高く、空室リスクの少ない投資物件なんて都合の良過ぎる物件は疑うべき！

また、アパートを購入したとたんに
多数の入居者が一斉退去するという悪質なケースもあるらしいです。

・家賃保証はいつまでも続くのか？家賃減額の可能性もある！
家賃保証(サブリース)は大家さんにとって、とても魅力的で、安心感のある契約かもしれません。

ただし、10年ほど経過したら減額される・・・
と言う可能性もあります。

もちろん、不動産屋も商売ですから、家賃相場や築年数などを加味して
減額を提案されるのだと思います。

「サブリースがついているから安心！」
と考えず
家賃の減額も想定に入れて、収支の計算をすべきです。

要するにここでのポイントは
・サブリース契約の保証賃料でも家賃の下落リスクはありえる。家賃下落も想定すべき！
・契約を解除する際に、違約金がかかる場合がありえる
・不動産屋も商売である。賃貸需要があるからこそ、サブリースは成立する！
サブリースは確かに安定します。
僕も利用しています。

ただし、将来的な家賃の下落と言うのは、最初から収支計算には入れてあります。

・悪徳不動産にご注意を！
どこにでも、あるんですね・・・
残念ですが、悪質な不動産会社も存在するのは事実です。

不動産屋は、小規模でも作れます。
また、仲介であれば、在庫もないので、リスクはありません。
売れば、利益になります。

なので、小さな不動産屋は山のように存在します。

また、小さな不動産屋を信用しないわけではありませんが
実際に、そういった会社で詐欺行為などもあるようです。

これは、また別で事例を調べてみたいと思います。

そんな感じで、成功事例ばかり見ていてもダメなんだと思います。
もちろん、成功事例には、その人が成功した理由が詰まっています。
ただし、失敗から学ぶ事も多々あるはずです。

失敗事例も沢山見て、自分なりの投資方法を確立するのが良いと思います。

くれぐれもリスク管理は万全に！

うつ病大家