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なんか、調べれば調べるほど、不動産投資の失敗事例は出てきます。
僕もサラリーマン大家さんとして、失敗事例はたくさん見るようにして
それを教訓にしようとしています。
不動産投資は長期戦です。
軌道修正する方法はあるはずです。
ただし、失敗しているかも？と気付く事がまずは大事です。
常に改善案を考え、そして、調査、実践をしていきましょう！僕もですが！
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不動産投資は、株やFXに比べて比較的手堅い投資だと思っています。
ただ、手堅いから何もしなくていいか？
考えなくていいか？
と言うと、それは違います。
なので、失敗事例や、今の自分の所有物件、融資状況をしっかりと把握して
マズイ部分は軌道修正や改善案を考えてやっていきましょう
そんな感じで具体的な例を調べてみました。
・自己資金不足
自己資金は多ければ多い方が安泰です。
不動産投資は融資を利用します。
しかも、結構な金額を貸してくれます。
それが悪いわけではありません。
むしろ利用しましょう。
ただし、それは自分のお金ではないと言う事をしっかりと理解する事も大事だと思います。
そして、好環境・好条件の時こそ立ち止まって考えるのが不動産投資家の鉄則です。
現在の超低金利は、ハッキリ言ってチャンスです。
ただ、金利が上昇に転じたら？
と言うことを想定しましょう。
要するに、超低金利だから収益が出る！
ぐらいの収支構造では、何かが変わった時に、すぐに赤字に転落する可能性が高いんです。
これを回避するために、自己資金を多く準備しておくのが最も確実な方法です。
使う、使わないのタイミングは考えた方がいいです。
ちなみに僕はなるべく自己資金を使わず不動産を買い進めました。
ただ、万が一の事があったら、その自己資金で、融資の元金を減らす。
などができるように準備はしています。
自己資金ゼロ円で不動産投資は可能です。
ただ、自己資金は出せるように用意はしておきましょう。
・家賃保証に安心するな！
僕も家賃保証システムを使っています。
安心です。
ただ、この安心が、10年先、20年先も続くとは考えてはいません。
いつ家賃を減額されても大丈夫なように、ちゃんと家賃が下落する事を想定して終始計算は考えています。
また、最悪、売却して、その場をしのげるように、土地の価格がしっかりと出ている場所を選んでいます。
要するに、利回りだけでなく、積算評価も重視しています。
・管理会社を軽視するな！
物件選びは慎重なのに、管理会社選びを軽視する大家さんが意外に多いらしいです。
賃貸経営において、管理会社は極めて重要です。
むしろ、長きに渡って付き合うのは管理会社です。
賃貸住宅の競争力には決定的な差が存在しないことが多いです。
なぜなら、みんなが、その地域の相場に合わせて家賃を設定しているからですね。
立地が良かったりとアドバンテージがある物件は、その分家賃が高く
築年数が古かったりすると家賃が安い・・・
とても普通の事です。
要するに、案外、相場と言う物は正しいんです。
なので、立地が悪くても、家賃が安い！と言うのを武器に好立地物件に勝つことは十分可能です。
築古物件と、新築物件でも、内装がキレイにされている築古物件であれば、じゅうぶん新築物件に勝てる要素はあります。
要するに、競争力はほぼ横一線。
そんな中で、どう勝つのか？
管理会社が、しっかりと工夫をしてくれ、入居者に選ばれるような物件に見せてくれると言うのが重要だと考えています。
なので、管理料が安いから・・・と言う理由での管理会社選びは違うと思います。
僕は、そもそも、物件購入の時点で、管理会社をセットで考えて物件の購入を決めています。
・空室対策をしない！
空室は大家さんの大敵です。
入居者さえいれば放置で大丈夫な不動産経営ではありますが
空室となってしまったら話は別です。
ここは、管理会社と大家さんの努力で何とかできると思っています。
敷金、礼金ゼロ円。
1ヶ月のフリーレント。
繁忙期出ない場合は、気持ち、家賃交渉に応じるなど
入居者にメリットを与えましょう。
不動産投資は長期戦です。
経営者として継続的に物件に関わり、きっちりと入居してもらうのが一番重要です。
優良物件を手に入れることより、そこに人がしっかり住んで貰えるようにする事！
これが、僕は大事だと思います。
僕もアパートを購入してみてから思ったんですが
購入してからの方が考える事は多いです。
サブリースしている物件、していない物件とありますが
5年、10年先の収支計画、繰上返済計画、融資の借り換えの作戦・・・
考える事は、もっとあるんだと思います。
物件を増やす、増やさないは置いておいて
物件を購入してからも勉強は必要だと思いました。