
先日の記事にも書きましたが、不動産屋には色々なタイプがあります。
色々な不動産屋を回り、色々な物件をオススメされました。
ここには、僕がオススメされた物件で、僕には、イメージができなく、購入をしなかった物件です。
あくまで、僕がイメージができなかっただけです。
・都内新築・築浅アパート
・横浜新築・築浅アパート
・埼玉新築築浅アパート
・都内新築・築浅区分ファミリータイプ
ここで、良く考えました。
・都内新築・築浅アパート
【場所】
江戸川区の方だったと思います。
【価格・利回り】
価格は覚えていませんが、利回りは6%ぐらいだったと思います。
【家賃】
6万円ぐらい
【この物件を購入しなかった理由】
なんか、狭小住宅をアパートにした感じでした。
部屋も15平米程度で、自分が住むとしたら窮屈な感じがしました。
そして、帰りに駅前の不動産屋で近隣の家賃相場を調べました。
築20年ぐらいのアパートで20平米弱の物件の家賃が4万円で出ていました。
自分だったら?と考えた時、4万円の築20年を選ぶかな・・・と思いました。
ただ、新築が好きと言う人もいます。
ですので、新築の家賃設定なんでしょう。
ただ、20年したら4万円です。
このぐらいの家賃の下落が考えられると言う事だと思いました。
・横浜新築・築浅アパート
・埼玉新築築浅アパート
【場所】
横浜の方の物件は鶴見の方のアパートでした。
人気の場所ですね。
埼玉の方の物件は所沢の方のアパートでした。
こちらも駅から近く、満室稼働中でした。
【価格・利回り】
価格は覚えていませんが、両方とも利回りは7%ぐらいだったと思います。
部屋数は10戸ぐらいで、両方とも満室稼働中でした。
【家賃】
ここでは鶴見の方の物件の話をいたします。
6万円で入居している人が多かったですが
5.2万円とかで入居している人もいました。
この家賃の差が気になったポイントです。
【この物件を購入しなかった理由】
築2年ぐらいの物件だったのですが、満室稼働とは言え、同じ間取りで
家賃が、6万円と、5.2万円の差が気になります。
ここで、想像しました。
満室稼働にさせるために、最後の方、余った部屋は格安にして入居をさせたのではないか?
6万円ではなく、5.2万円ぐらいが家賃としては適正なのではないか?
と考えました。
すると大幅に変わります。
例えば
<6万円が適正家賃だった場合>
6万円×10部屋=60万円/月 720万円/年
<5.2万円が適正家賃だった場合>
5.2万円×10部屋=52万円/月 624万円/年
どうでしょう?
年間にすると、約100万円の差が出ます。
もちろんですが、一気に利回りも悪くなります。
また、自分が住むとしたら?
と考えた時、やはり家賃が高く感じました。
5.2万円だったら、住むかもしれないけど
6万円払うならボロくても都内のアパート探すかな?と思いました。
・都内新築・築浅区分ファミリータイプ
【場所】
都内のスカイツリーが見えるようなマンション
【価格・利回り】
4000万円ぐらいだったと記憶しています。
ファミリータイプで、分譲マンションみたいなタイプでした。
利回りは6%ぐらいだったと記憶しています。
【家賃】
この物件は2LDKと広い物件でした。
確か20万円/月ぐらいで賃貸中でした。
住んでいるのは夫婦との事。
【この物件を購入しなかった理由】
なぜ、家賃を20万円も払える人が分譲マンションを購入しないで
賃貸で住んでいるのか?
これが理解できませんでした。
ちなみに、住宅ローンを組んで4000万円ぐらいの物件を購入した場合
15-16万円/月 程度の支払で済みます。
ただ、不動産屋の説明は
「転勤族は分譲マンションを買ったりしない。賃貸に住む」
と言うのが説明でした。
へー。
と言った感じですが、僕的には、そんなに世の中に転勤族がいるのか?
転勤族の需要だけでやっていけるのか?
また自分だったら、分譲マンションを購入しちゃっているんじゃないのか?
と思い、この物件も却下しました。
ここで、僕が重視した事は
「住む人がイメージできるか?」
です。
賃貸事業ですので、住む人がいなければ成立しませんので。
ただ、なんとなく
買うならアパートかな?
と思いました。
と言う事で、不動産屋に会うのと同時に
新築・築浅・築古アパートの物件情報を取り寄せまくって調べまくりました。
また、不動産屋の方に会う際に
・築浅アパートの良い所、悪い所
・築古アパートの良い所、悪い所
を聞いて回りました。
ただ、これは、不動産屋の営業の担当の方によって
言う事は違うので、意見を沢山聞いて歩いた感じですね。