納得感のある物件の基準とは?住む人の人物像が見えるか?

先日の記事にも書きましたが、不動産屋には色々なタイプがあります。

前回記事はこちら。

 

色々な不動産屋を回り、色々な物件をオススメされました。

ここには、僕がオススメされた物件で、僕には、イメージができなく、購入をしなかった物件です。

あくまで、僕がイメージができなかっただけです。

 




 

・都内新築・築浅アパート

・横浜新築・築浅アパート

・埼玉新築築浅アパート

・都内新築・築浅区分ファミリータイプ

ここで、良く考えました。

 

 

 

・都内新築・築浅アパート

【場所】

江戸川区の方だったと思います。

 

【価格・利回り】

価格は覚えていませんが、利回りは6%ぐらいだったと思います。

 

【家賃】

6万円ぐらい

 

【この物件を購入しなかった理由】

なんか、狭小住宅をアパートにした感じでした。

部屋も15平米程度で、自分が住むとしたら窮屈な感じがしました。

 

そして、帰りに駅前の不動産屋で近隣の家賃相場を調べました。

築20年ぐらいのアパートで20平米弱の物件の家賃が4万円で出ていました。

 

自分だったら?と考えた時、4万円の築20年を選ぶかな・・・と思いました。

ただ、新築が好きと言う人もいます。

ですので、新築の家賃設定なんでしょう。

ただ、20年したら4万円です。

このぐらいの家賃の下落が考えられると言う事だと思いました。

 

 

・横浜新築・築浅アパート

・埼玉新築築浅アパート

【場所】

横浜の方の物件は鶴見の方のアパートでした。

人気の場所ですね。

 

埼玉の方の物件は所沢の方のアパートでした。

こちらも駅から近く、満室稼働中でした。

 

【価格・利回り】

価格は覚えていませんが、両方とも利回りは7%ぐらいだったと思います。

部屋数は10戸ぐらいで、両方とも満室稼働中でした。

 

【家賃】

ここでは鶴見の方の物件の話をいたします。

 

6万円で入居している人が多かったですが

5.2万円とかで入居している人もいました。

この家賃の差が気になったポイントです。

 

【この物件を購入しなかった理由】

築2年ぐらいの物件だったのですが、満室稼働とは言え、同じ間取りで

家賃が、6万円と、5.2万円の差が気になります。

 

ここで、想像しました。

満室稼働にさせるために、最後の方、余った部屋は格安にして入居をさせたのではないか?

6万円ではなく、5.2万円ぐらいが家賃としては適正なのではないか?

と考えました。

 

すると大幅に変わります。

 

例えば

<6万円が適正家賃だった場合>

6万円×10部屋=60万円/月 720万円/年

<5.2万円が適正家賃だった場合>

5.2万円×10部屋=52万円/月 624万円/年

 

どうでしょう?

年間にすると、約100万円の差が出ます。

もちろんですが、一気に利回りも悪くなります。

また、自分が住むとしたら?

と考えた時、やはり家賃が高く感じました。

 

5.2万円だったら、住むかもしれないけど

6万円払うならボロくても都内のアパート探すかな?と思いました。

 

 

・都内新築・築浅区分ファミリータイプ

【場所】

都内のスカイツリーが見えるようなマンション

 

【価格・利回り】

4000万円ぐらいだったと記憶しています。

ファミリータイプで、分譲マンションみたいなタイプでした。

利回りは6%ぐらいだったと記憶しています。

 

【家賃】

この物件は2LDKと広い物件でした。

確か20万円/月ぐらいで賃貸中でした。

住んでいるのは夫婦との事。

 

【この物件を購入しなかった理由】

なぜ、家賃を20万円も払える人が分譲マンションを購入しないで

賃貸で住んでいるのか?

これが理解できませんでした。

 

ちなみに、住宅ローンを組んで4000万円ぐらいの物件を購入した場合

15-16万円/月 程度の支払で済みます。

 

ただ、不動産屋の説明は

「転勤族は分譲マンションを買ったりしない。賃貸に住む」

と言うのが説明でした。

 

へー。

と言った感じですが、僕的には、そんなに世の中に転勤族がいるのか?

転勤族の需要だけでやっていけるのか?

また自分だったら、分譲マンションを購入しちゃっているんじゃないのか?

と思い、この物件も却下しました。

 

 

ここで、僕が重視した事は

「住む人がイメージできるか?」

です。

 

賃貸事業ですので、住む人がいなければ成立しませんので。

 

ただ、なんとなく

買うならアパートかな?

と思いました。

 

と言う事で、不動産屋に会うのと同時に

新築・築浅・築古アパートの物件情報を取り寄せまくって調べまくりました。

 

また、不動産屋の方に会う際に

・築浅アパートの良い所、悪い所

・築古アパートの良い所、悪い所

 

を聞いて回りました。

ただ、これは、不動産屋の営業の担当の方によって

言う事は違うので、意見を沢山聞いて歩いた感じですね。