不動産投資のいいところって色々とあると思います。
もちろん、悪いところも。
不動産投資は長期投資に向いた堅実な投資だと思えます。
株やFXは、一瞬で大儲けできる可能性もあるが
逆に一瞬で大損するリスクもある。
不動産投資は、ギャンブル性は比較的低く
値動きがゆるやかで、資産性が高い投資だと思って僕は不動産投資をしています。
ただ、不動産投資と言っても色々なジャンルがあると思います。
・1棟所有(アパート、マンション)
・区分所有
・土地の所有(借地)
・駐車場
・民泊
それぞれが、それぞれの特性を持っているので、どれかに特化して
それを極めれば、きっとそれは大きく利益を出すことも可能かと思います。
ただ、メリット、デメリット、そしてリスクを考えて不動産投資は行わないとダメです。
そして、次の展開、その次の展開なども考えていく必要があると思います。
「区分所有」マンション投資
まず手始めに考えがちなのは「区分マンション」への投資だと思います。
確かに場所によっては、少額から始められるというハードルの低さが理由なのでしょうか。
ただし、地域によっては需要はあるけど、非常に高くついてしまう地域もあります。
(都心部とか)
なので、一概に少額でスタートできるとも言い難いのですが
中古ワンルームとかになれば、比較的、安いのも探せば出てくると思います。
ただ「少額だから」「手軽だから」リスクが低いわけではありません。
僕はこの投資が一番リスクが高いと思っています。
都内の区分マンションで考えると
・そもそもの価格が高い
・需要はある
・家賃の下落を考慮していないキャッシュフローや収支計算
で、不動産屋に提案されるパターンが多いと感じています。
また、仮に安めのワンルームの場合は競合が多いです。
その中で、競争に勝ち抜くには、それなりの理由があります。
例えば、立地や築年数。
すると、物件価格が高く、収益性があまり良くない場合があります。
また、新築の場合は、家賃は基本的に年々下落する物と考えた方が良いです。
当然ですが、売却する時の価格も、年々安くなると考えておいた方が良いと思います。
(もちろん、安くならない場合もあると思いますが)
さらに、一般的には、好立地の物件ほど利回りが低くなる傾向があります。
借入比率が高くなり、採算が取れなくなる可能性が高く
いくら立地が良くても、常に100%の入居率を維持することは現実的ではありません。
なので、不動産屋さんから提案を受ける際に注意して下さい。
・家賃の下落
・空室率
これは、ちゃんと考慮されているかが大きなポイントになります。
ただし、一般的な好立地にこだわらなければ
価格が安く高利回りの物件もあると思います。
自分が住む事を考えてみて下さい。
マイナス要素をカバーできる何らかの付加価値はその物件にはありますか?
家賃が安い?
広い?
駐車場がある?
リフォーム済み?
コストばっかりになる可能性も考えられます。
また、区分所有の場合
空室か満室のどちらか一つしかありえません。
要するに100パーセントか0パーセントしかありえないんです。
当然ですが、空室になった時点で、収入はゼロ。
修繕積立金と管理費が赤字になります。
これは、区分所有の特徴であり、最大の弱点だと思います。
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1棟アパート・マンションへの投資
まず区分マンションへの投資との大きな違いがあります。
それは、入居可能世帯数です。
区分マンションの場合、1部屋所有ですから、1世帯です。
仮に、10部屋のアパートの場合、10世帯の入居が可能になります。
区分マンションの場合
100パーセントの入居率か0パーセントの入居率
しか存在しないのに対し
1棟物で10室ある物件の場合
2部屋空いても入居率は80%になる。
仮に半分が空室になっても50%の家賃が確保できる。
万が一、全室空室になるような事があれば
そのタイミングで新築に建替なんて事も可能になる。
また、そもそも全室空室というのは考えにくい。
なので、物件全体で考えてみると、わかると思うのですが
1部屋、退去者が出て募集やリフォームをしたとしても
そのコストが全体の収益に占める比率は低く
区分所有ほど利回りに影響を及すことはない。
と、ここまで、ゴリ押しで1棟物件を押してきたが、デメリットも存在すると思う、
1棟物件は高額になりやすい
まず、区分マンションと比べて物件価格が高額になるという点だろう。
ただ、これも場所や物件タイプによるってのが正直な所だと思います。
なので、まず融資を受けて投資をするのが1棟物件になると思います。
ただし、この1棟物件は区分より高くなりがちと言うのは、僕はあまりデメリットだとは思いません。
むしろメリットだと思います。
1棟物件は融資を受けやすい
ワンルームの区分マンションより高額にはなるが
実は区分所有に比べて融資を受けやすいと言うメリットがあると思います。
1棟物件には土地がある分、担保評価が上がり有利な条件で融資が受けられるってことです。
これは区分マンションにはないメリットです。
また、1棟物の運用実績があれば、次の投資物件を購入する際
更に融資が受けやすくなるというオマケまで付いてきます。
土地がある分、資産性が高く、資産を増やすという意味で考えると
土地が付いている1棟物への投資の方が有利だと思います。
管理の柔軟性と節税効果
区分所有の場合、専有部の管理はオーナーだが、共有部は管理組合の管轄です。
しかし、1棟所有であれば、管理全てがオーナーの手に委ねられます。
例えば、修繕の額や時期。
これは区分マンションでは調整が難しいです。
ただ、これを、1棟所有であればオーナーがコントロールする事ができるんです。
例えば、大規模修繕工事をする際
一定の条件を満たせば、その年に一括で経費計上できる制度だってあります。
3000万円のアパートなら300万円まで経費計上できる。
修繕工事費が500万円になった場合、2年に分けて250万円の工事をすれば
全額経費として計上できることになります。
こういった節税の方法は、1棟所有だからこそできることです。
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1棟物件への投資は不動産屋選びが重要
1棟所有は自由度が高いです。
逆に言えば、その分、オーナーとして考える事も増えますし、それが負担になる時があります。
だからこそ、信頼できる不動産屋の存在が大事になります。
理想的なのは、物件購入から運用管理、出口戦略、ファイナンスのアドバイスなど
サポート、相談ができる不動産屋から物件を購入し、運用する事が大事だと思う。
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と、色々と書いてみましたが、考え方は色々。
区分マンションが悪いとは思いません。
実際僕も、アパートがメインですが、区分マンションも持っています。
もちろん、それには理由があり、長期的に見た時に、区分マンションを一部所有しておく事がプラスに働くと考えた結果です。
これは、また、後日、書きたいと思います。