さて、前回記事で書いた、僕の中での
「想定表面利回りのNGライン。
不動産利回りの最低ラインは？利益が出る目安は何パーセント？
を考えてみたいと思います。
ただし、あくまで数字的に見て、これならOKかな？と言う数字の目安です。
物件のタイプ(アパート、区分マンション)などによって変わると言うのが前提です。
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これならギリギリOKかな？
と言うラインです。
それは想定表面利回りが8-10％です。
ただし、物件のタイプによって、リスクが色々と考えられます。
例えばですが、1部屋の区分マンションと4部屋のアパートで考えると大きく違います。
リスクという意味では、区分マンションは1部屋出られてしまうと収入がゼロになります。
ただし、4部屋のアパートの場合、1部屋出られても全体の25％減で済みます。
なので、物件タイプも加味して考えていきましょう。
例えば区分マンションの場合。
1000万円の物件の想定表面利回り8%だったとして考えてみましょう。
家賃収入＝年間 80万円
1000万円の物件の想定表面利回りが10％だった場合
家賃収入＝年間 100万円
です。
ここから、経費を計算していきましょう。
1000万円の物件で想定表面利回り8%の場合
家賃収入＝80万円/年間
修繕積立金+管理費＝-18万円/年間(-1.5万円/月)
不動産屋の手数料(5%)＝-4万円/年間(-0.33万円/月)
利益＝58万円/年間
入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、税金等を引いていく感じです。
1000万円の物件で想定表面利回り10%の場合
家賃収入＝100万円/年間
修繕積立金+管理費＝-18万円/年間(-1.5万円/月)
不動産屋の手数料(5%)＝-5万円/年間(-0.416万円/月)
利益＝77万円/年間
入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、税金等を引いていく感じです。
悪くなさそうです。
忘れちゃいけないローンの返済を入れましょう。
1000万円をフルローン2% / 35年で組んだ場合
1000万円を2%でフルローンを35年で組んだとしましょう。
毎月の返済額＝33,126円
年間の返済額＝397,512円
となります。
想定表面利回りが8%だった場合の税引前手残り
年間利益 580,000円
年間ローン返済額 －397,512円
—————————-
小計 ＋182,488円
ここから税金、空室期間、設備の修理などの経費が引かれます。
想定表面利回りが10%だった場合の税引前手残り
年間利益 770,000円
年間ローン返済額 －397,512円
—————————-
小計 372,488円
ここから税金、空室期間、設備の修理などの経費が引かれます。
上記であれば、8％でも10％でも
空室期間が多少出てしまったとしても耐えられ
また、その他の経費も燃焼できそうな想定になっている事がわかります。
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今度はアパートで考えてみましょう。
5000万円の物件で想定表面利回り8%の場合
家賃収入＝400万円/年間
修繕積立金+管理費＝都度支払い
不動産屋の手数料(5%)＝-20万円/年間(-1.66万円/月)
利益＝380万円/年間
入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、アパートの場合、税金、共有部分の電気、水道代、清掃費等の経費の実費を引いていく感じです。
また、外壁の塗装などの修繕も収入の中から捻出しなければいけません。
5000万円の物件で想定表面利回り10%の場合
家賃収入＝500万円/年間
修繕積立金+管理費＝都度支払い
不動産屋の手数料(5%)＝-25万円/年間(-2.1万円/月)
利益＝475万円/年間
入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、アパートの場合、税金、共有部分の電気、水道代、清掃費等の経費の実費を引いていく感じです。
また、外壁の塗装などの修繕も収入の中から捻出しなければいけません。
忘れちゃいけないローンの返済を入れましょう。
5000万円をフルローン2% / 35年で組んだ場合
5000万円を2%でフルローンを35年で組んだとしましょう。
毎月の返済額＝165,631円
年間の返済額＝1,987,572円
となります。
想定表面利回りが8%だった場合の税引前手残り
年間利益 3,800,000円
年間ローン返済額 －1,987,572円
—————————-
小計 ＋1,812,428円
ここから税金、空室期間、設備の修理、修繕、共有部分の費用などの経費が引かれます。
想定表面利回りが10%だった場合の税引前手残り
年間利益 4,750,000円
年間ローン返済額 －1,987,572
—————————-
小計 2,762,428円
ここから税金、空室期間、設備の修理、修繕、共有部分の費用などの経費が引かれます。
パッと見た感じ、アパートの方が儲かりそうな気がします。
ですが、修繕や共有部分の費用を自分で支払わなくてはいけないので
考え方によっては、同じぐらいになる場合もあります。
また、今回は、ローンを2％/35年で計算していますが、これが、3％/30年になる場合もあります。
そう言ったのによって、色々と変わってきますが
僕的にOKラインは上記になります。
ただし、必ずしも、想定表面利回りが8-10%は必要か？
と言われると、6%、7%程度でも、銀行からのローンの金利によっては
ちゃんと回りますし、仮に、築年数が浅く、しばらくは修繕の必要がないと言うのがわかれば
必ずしも、8%以上必要ではありません。
要するに、家賃、利回り、融資の金利、経費のバランスが大事なんだと思います。
そんな感じで、今回は、想定表面利回りのOKラインの話でした。
参考にでもして下さい。
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