不動産投資をする上で、大きなウェイトを占める事。
それは
「利回り」
そこで、僕が考える
不動産利回りの最低ラインは？何パーセントの利回りがあれば合格のラインか？
を考えてみたいと思います。
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まず、僕の中での不合格ラインの話から。
よく、飛び込み電話で来る
「マンションに投資しませんか？」
と言うヤツに多いのですが、この想定表面利回りが大体「4-5％」です。
これは、NGです。
まず、想定表面利回りと言うのは
不動産屋さんが想定している家賃で入居が合った場合
の利回りです。
例えば
3000万円の物件の想定表面利回り5%だったとして考えてみましょう。
家賃収入＝年間 150万円
これだけを見ると、なんか良さそうな感じがします。
ただ、あくまで「想定表面利回り」と言うのがクセモノなんです。
最初は予定通り5%で入居者があるかもしれません。
ただ、僕的には、正直言って、それすら疑ったほうがいいと思います。
仮に家賃を下げ、利回り4%で入居者が決まった場合
家賃収入＝年間 120万円
です。
一気に下がりましたね。
ここから、経費を計算していきましょう。
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こう言った物件の場合、まず、区分マンションの場合が多いです。
区分マンションの場合、管理費、修繕積立金がかかりますので、それも入れていきたいと思います。
3000万円の物件で想定表面利回り5%の場合
家賃収入＝150万円/年間
修繕積立金+管理費＝-18万円/年間(-1.5万円/月)
不動産屋の手数料(5%)＝-7.5万円/年間(-0.625万円/月)
利益＝124.5万円/年間
入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、税金等を引いていく感じです。
3000万円の物件で想定表面利回り4%の場合
家賃収入＝120万円/年間
修繕積立金+管理費＝-18万円/年間(-1.5万円/月)
不動産屋の手数料(5%)＝-6万円/年間(-0.5万円/月)
利益＝96万円/年間
入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、税金等を引いていく感じです。
さて、結構儲かるように見えますか？
忘れちゃいけないローンの返済を入れましょう。
3000万円をフルローン2% / 35年で組んだ場合
3000万円を2%でフルローンを35年で組んだとしましょう。
毎月の返済額＝99,378円
年間の返済額＝1,192,536円
となります。
おわかりですか？
想定表面利回りが5%だった場合の税引前手残り
年間利益 1,245,000円
年間ローン返済額 －1,192,536円
—————————-
小計 ＋52464円
ここから税金、空室期間、設備の修理などの経費が引かれます。
想定表面利回りが4%だった場合の税引前手残り
年間利益 900,000円
年間ローン返済額 －1,192,536円
—————————-
小計 －292,536円
ここから税金、空室期間、設備の修理などの経費が引かれます。
と言うかそもそも赤字です。
上記の2つのパターンを見てもらえればわかると思いますが
想定表面利回りが、4%、5%の区分マンションでは、やっていけません。
これが僕の不合格ラインです。
「いやいや区分マンションだから、管理費や修繕積立金が入っているからでしょ？」
と言われるかもしれません。
確かにそれもありますね。
じゃあ、アパートや一軒家のように、管理費や修繕積立金がナシだったら大丈夫なのか？
修繕は必要になりますので、結局は、自分でその分を積み立てて
置く必要がありますので、僕的には、この利回りだと、やる意味がありません。
また、仮に上記が新築だったとして、家賃の下落を考えると
リスクが大きすぎると思います。
そんな感じで、僕は利回り4%、5%の物件には手を出しません。
最終的に売却をしてトントンになる可能性は、じゅうぶんにあると思います。
ただし、持ち続けると、赤字・・・
と言うのは、僕には合いません。
そんな感じで、今回は、想定表面利回りのNGラインの話でした。
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