不動産利回りの最低ラインは?利益が出る目安は何パーセント?






 

 

さて、前回記事で書いた、僕の中での
「想定表面利回りのNGライン。

 

 

不動産利回りの最低ラインは?利益が出る目安は何パーセント?

 

を考えてみたいと思います。

 

ただし、あくまで数字的に見て、これならOKかな?と言う数字の目安です。
物件のタイプ(アパート、区分マンション)などによって変わると言うのが前提です。

 


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これならギリギリOKかな?
と言うラインです。

 

それは想定表面利回りが8-10%です。

 

ただし、物件のタイプによって、リスクが色々と考えられます。

 

例えばですが、1部屋の区分マンションと4部屋のアパートで考えると大きく違います。

 

リスクという意味では、区分マンションは1部屋出られてしまうと収入がゼロになります。
ただし、4部屋のアパートの場合、1部屋出られても全体の25%減で済みます。

 

なので、物件タイプも加味して考えていきましょう。

例えば区分マンションの場合。
1000万円の物件の想定表面利回り8%だったとして考えてみましょう。

 

家賃収入=年間 80万円

 

1000万円の物件の想定表面利回りが10%だった場合
家賃収入=年間 100万円
です。

 

ここから、経費を計算していきましょう。

 

 

1000万円の物件で想定表面利回り8%の場合
家賃収入=80万円/年間
修繕積立金+管理費=-18万円/年間(-1.5万円/月)
不動産屋の手数料(5%)=-4万円/年間(-0.33万円/月)
利益=58万円/年間

 

入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、税金等を引いていく感じです。

 

 

1000万円の物件で想定表面利回り10%の場合
家賃収入=100万円/年間
修繕積立金+管理費=-18万円/年間(-1.5万円/月)
不動産屋の手数料(5%)=-5万円/年間(-0.416万円/月)
利益=77万円/年間

 

入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、税金等を引いていく感じです。

 

 

悪くなさそうです。

 

忘れちゃいけないローンの返済を入れましょう。

 

1000万円をフルローン2% / 35年で組んだ場合
1000万円を2%でフルローンを35年で組んだとしましょう。

 

毎月の返済額=33,126円
年間の返済額=397,512円

 

となります。

 

 

想定表面利回りが8%だった場合の税引前手残り
年間利益 580,000円
年間ローン返済額 -397,512円

—————————-
小計      +182,488円

 

 

ここから税金、空室期間、設備の修理などの経費が引かれます。

 

 

想定表面利回りが10%だった場合の税引前手残り
年間利益 770,000円
年間ローン返済額 -397,512円

—————————-
小計      372,488円

 

 

ここから税金、空室期間、設備の修理などの経費が引かれます。

 

上記であれば、8%でも10%でも
空室期間が多少出てしまったとしても耐えられ
また、その他の経費も燃焼できそうな想定になっている事がわかります。

 

 


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今度はアパートで考えてみましょう。

 

 

5000万円の物件で想定表面利回り8%の場合
家賃収入=400万円/年間
修繕積立金+管理費=都度支払い
不動産屋の手数料(5%)=-20万円/年間(-1.66万円/月)
利益=380万円/年間

 

入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、アパートの場合、税金、共有部分の電気、水道代、清掃費等の経費の実費を引いていく感じです。

 

また、外壁の塗装などの修繕も収入の中から捻出しなければいけません。

 

 

5000万円の物件で想定表面利回り10%の場合
家賃収入=500万円/年間
修繕積立金+管理費=都度支払い
不動産屋の手数料(5%)=-25万円/年間(-2.1万円/月)
利益=475万円/年間

 

入居者が1年間住んでくれた場合のマックスの収入が上記です。
ここから、アパートの場合、税金、共有部分の電気、水道代、清掃費等の経費の実費を引いていく感じです。

 

また、外壁の塗装などの修繕も収入の中から捻出しなければいけません。

 

 

忘れちゃいけないローンの返済を入れましょう。

 

5000万円をフルローン2% / 35年で組んだ場合
5000万円を2%でフルローンを35年で組んだとしましょう。

 

毎月の返済額=165,631円
年間の返済額=1,987,572円

 

となります。

 
想定表面利回りが8%だった場合の税引前手残り
年間利益 3,800,000円
年間ローン返済額 -1,987,572円

—————————-
小計      +1,812,428円

 

 

ここから税金、空室期間、設備の修理、修繕、共有部分の費用などの経費が引かれます。

 

 

想定表面利回りが10%だった場合の税引前手残り
年間利益 4,750,000円
年間ローン返済額 -1,987,572

—————————-
小計      2,762,428円

 

 

ここから税金、空室期間、設備の修理、修繕、共有部分の費用などの経費が引かれます。

 

パッと見た感じ、アパートの方が儲かりそうな気がします。
ですが、修繕や共有部分の費用を自分で支払わなくてはいけないので
考え方によっては、同じぐらいになる場合もあります。

 

 

また、今回は、ローンを2%/35年で計算していますが、これが、3%/30年になる場合もあります。

 

 

そう言ったのによって、色々と変わってきますが
僕的にOKラインは上記になります。

 

 




 

 

ただし、必ずしも、想定表面利回りが8-10%は必要か?
と言われると、6%、7%程度でも、銀行からのローンの金利によっては
ちゃんと回りますし、仮に、築年数が浅く、しばらくは修繕の必要がないと言うのがわかれば
必ずしも、8%以上必要ではありません。

 

 

要するに、家賃、利回り、融資の金利、経費のバランスが大事なんだと思います。

 

そんな感じで、今回は、想定表面利回りのOKラインの話でした。
参考にでもして下さい。

 

 


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