クレジットカードを作ってお小遣い稼ぎ！
クレジットカードを作るだけでポイント貰えちゃいます

 

 

ふと、地方の一軒家で高利回りの物件とかを見て、思ったんんですが土地の部分が
「借地権」
になったりしている物件。
結構ありますね。

 

 

なんとなく避けてきましたが、あれ？なんで避けているの？
と、ふと思いました。

 

 

借地権？所有権？どっちが得なの？メリットとデメリットは？

 

 

調査してみたいと思います。

 

 

「うつ病大家ツイッター」フォローお願いします！
「うつ病大家フェイスブック」いいね！お願いします！

 

 

・旧法借地権と新法借地権とは？
平成4年8月1日より借地借家法（新法）が新たに施行されました。これにより、旧法である借地法、借家法、建物保護法は廃止されました。
これ以前に契約が成立していた借地権は旧法借地権に基いており、新法が施行されたからと言って強制的に新法へ移行しなければいけないものではないらしいです。
新法の適用があるのは、平成4年8月1日以降に契約をした借地権のみです。
また、当事者間で新法への適用を認めた場合は、更新時より新法の適用となります。

 

 

・旧法借地権
旧法では、建物を堅固建物（石造、土造、レンガ造、コンクリート造、ブロック造等）と非堅固建物(木造等) の2種類に区分しています。
借地権の存続期間は、あらかじめ当事者間で取り決めのなかった場合は前者を60年・後者を30年と定めております。
更新後の存続期間は前者で30年・後者で20年です。
この期間中に建物が朽廃した時には借地権は消滅します。
借地権の契約において、建物の種類・構造を特に定めなかった場合には、非堅固建物の所有を目的とするものとみなします。

 

 

・新法上の普通借地権
新法の借地権には法定更新される普通借地権と法定更新を排除する定期借地権があります。
新法の普通借地権には堅固建物と非堅固建物の区別がなく、存続期間は一律に30年となっております。
借地人と地主側でこれより長い存続期間で設定をしている場合は、その契約内容が優先されます。
存続期間が満了し、借地契約が更新された場合には、最初の更新は20年、2回目以降の更新では10年となります。
貸主・借主がこれより長い期間を設定した場合には、その期間が存続期間となります。

 

 

・定期借地権

 

新法（借地借家法）における借地権の多くは定期借地権のことを指します。
定期借地権においては法定更新ができず、期間満了時に借地権者は土地を更地にして地主に返還しなければなりません。
地主にとっては返還時期が読めない旧法借地権と異なり、財産の管理がし易くなる為、借地権の更新をめぐっての
トラブルが少なくなっております。
定期借地権は（1）一般定期借地権（2）建物譲渡特約付借地権（3）事業用定期借地権の3種類に分かれます。

 

（1）一般定期借地権
借地権の存続期間を50年以上として設定されます。期間の満了に伴って借地権契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返還する必要があります。

 

（2）建物譲渡特約付借地権
借地権の存続期間を30年以上とし、期間満了時に地主が建物を買い取ることをあらかじめ約束して契約した借地権です。
地主に建物を譲渡した時点で借地権は消滅します。
建物譲渡後に借地権者が建物に居住を希望する場合は、建物の借家契約を締結することになります。

 

（3）事業用定期借地権
事業用の建物所有を目的とし、10年以上50年未満の期間を定めて契約される定期借地権で、公正証書により契約が締結されることが要件となります。
一般定期借地権と同様に期間の満了に伴って借地契約は終了し、借地権者は建物を解体して土地を地主に返却する必要があります。
事業用定期借地権は、事業専用の建物であることが要求されるので、賃貸マンションのような居住目的の建物は対象になりません。

 

 

すいません・・・引用です。
難しくてよく意味が分かりません。。。

 

 

 

 

 

地方の一軒家だけでなく、区分マンションなどでも記載がある
「旧法借地権」
と記載がある物がありました。

 

 

地代がかかること以外で想定されるデメリットはあるのでしょうか？

 

 

まず、借地権＝借りていると言う事です。
ですので、期間が満了する前に、更新料の記載があれば更新料がかかります。
また、その際に値上げの交渉などが入る可能性があります。

 

また、借地権の場合はどうしても銀行融資がつきにくくなる傾向があります。
やはり土地が所有権じゃないからですかね・・・
多くの銀行が借地権の物件に関しては担保価値を認めないらしいです。
そのため、借地権の物件に関しては資産価値がないと評価される事になります、

 

 

 

それじゃあ、銀行評価が出ないだけのメリットは何かあるのか？
所有権に比べて利回りが高くなる事が多いので、それは最大のメリットですね。
借地料を払わなくてはなりませんが、土地の固定資産税は所有者にかかりますので、土地の固定資産税は払わなくて良くなります。

 

建物は古くなれば、ほとんど固定資産の評価額は低くなり、固定資産税の納税額は非常に低くなりますね。

 

 

さらに、土地を購入していないので、購入価格の内、建物の占める割合は大きくなります。
よって原価償却の割合が大きくとれるというのはメリットになります。

 

 

なるほど。
要するに、使い方をうまくやれば、利回りは大きくとれるし、減価償却も大きくとれるって事ですね。