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不動産投資を始める際に考える事。
「どこの場所で不動産投資をするのが正解か？」
正直、僕は東京生まれ東京育ちですので、最初、東京以外は考えられませんでした。

 

という事で、東京の不動産投資の情報を調べまくった結果・・・

 

 

高い！そして、利回りも、あまり出ない！

 

 

サラリーマン大家さん。
よーく考えてみましょう。
東京で不動産投資を始めるのは正解なのでしょうか？

 

 

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東京で不動産投資を考えて探していたら、本当に高い物件ばかり出てきます。

 

新築はとにかく高いし、土地も狭い。

 

その割に、家賃相場は・・・？と言われると、ちょっと築が古くなると、結構な下落をしています。

 

 

長期に渡って持っておくには、ちょっと危険なのでは？
と考え、僕の不動産投資は結局、東京ではありません。

 

ただし、実家は昔からの大家業をやっておりますので、そちらは東京です。
もちろん需要は高いですし、家賃相場も高いです。

 

ただし、これで成り立っているのは、先祖代々、土地を受け継いで
そこでやっているから成り立っていると言う感じがします。

 

 

とは言え、東京の不動産投資にもメリットはあるはずです。

 

・東京都での不動産投資のメリット
単純に人口が多いですよね。

 

とにかく人は集まっています。
とは言え、家賃が高いのは23区内です。
しかも、電車の駅から近かったり
「成城」など、その地域にブランドがある場所です。

 

 

23区内でも、ちょっと外れた場所だと、家賃も、ちょっとお安めになったりしています。

 

これが、23区外になると、さらに、家賃も下がります。

 

 

賃貸は、需要と供給のバランスです。

 

例えば、六本木や渋谷、新宿など、人が多く集まる場所へのアクセスが良ければ需要も高く家賃相場も高く保てます。

 

 

しかし、23区内でも、ちょっとアクセスが悪かったり、23区外の物件はまた別の話です。

 

 

また、23区内でアクセスの良い地域であれば、確かに今後も人口は増え続けるでしょう。
それを考えると、物件の価値も安定し、利回りこそ良くなくても安定して運営していける可能性は高いと思います。

 

 

まあ、あとは、東京オリンピックに合わせて更に需要が高まるとも言われていますからね。
しばらくは、さらなる価格上昇ってのも期待できるんじゃないでしょうか？

 

 

・東京都の不動産投資のデメリット
しかし、僕は東京での不動産投資にはデメリットもあると思います。

 

わかりやすいのは、とにかく高い！
土地が高すぎて、とにかくバランスが悪い気がします。

 

ですので、そもそも長期で運営をしないと、なかなか初期投資の回収が難しかったりします。

 

 

そして、都内の物件は利回りが低いです。

 

土地の値段が上がっていても家賃相場は上がっていないということなのでしょうか？

 

すると、人は集まって需要はあるけど、あんまり儲からないな・・・
となる可能性も高いと思います。

 

 

また、僕が都内の物件を探していて思った事なのですが
利回りが良い物件は、区分マンションなどであるのですが、よく見ると、管理費と修繕積立金が高く、結局、ネットでの利回りを考えると、魅力的ではありません。

 

また、築古のアパートなどだと
再建築不可だったり
再建築の場合、セットバックが必要
など銀行融資を受けるに際し不利な条件の物件が多い気がしました。

 

 

・他の地域での不動産投資を考える
すると、必然的に、他のエリアでの物件探しになると思います。

 

僕が探したのは学生向けのアパートを探しました。

 

しかし、これも大学の場所にもよります。

 

ほとんどのアパートが満室稼働している大学付近の物件もあれば
大学によっては、周りにアパートが多すぎて、数部屋は必ず空いているなんて言う地域もありました。

 

 

実際に不動産屋の方に聞いた事もあるのですが、やはりその地域にはアパートが多く
需要と供給のバランスで考えた時、アパートの方が多いと言う現状があると言っていました。

 

 

地方都市はどうなんでしょう？
例えば、大阪です。

 

東京に続き、大阪も非常に人口が集中している地域です。

 

しかし、調査をすると、適切な場所を選べば非常に土地が安いです。

 

これだけでリスクは東京に比べ低くなるので、余裕を持った運営ができるようになると思います。

 

 

また、東京都同じ考え方で、中心地はやはり土地の値段もそれなりに高く利回りは出しづらいです。
ただし、アクセスの良い場所であれば、まだまだ土地の値段が安く物件の調達費用を安くおさえ
利回りを良くする事も可能かと思います。

 

 

・東京以外の地域での不動産投資のデメリット
やはり、人口でしょう。
当然ですが、人口の少ない土地では入居希望者も減るはずです。

 

 

例えば、仮に、大阪の場合でも、全体的な人口の推移としては減少傾向にあります。
すると、やはり東京の方が有利なのか？

 

 

ただし、海外での例を見てみると、例えばロンドン。
中心地は家賃が上昇しまくって、とても住めたもんじゃなく
アクセスの良いちょっと離れた所に住んでいる人が多いようです。

 

 

仮に東京の家賃相場が、ものすごい上がったら？
とてもじゃないですが、東京に住めなくなり、ちょっと離れているけどアクセスが良い場所の需要が高まる可能性はあるのではないでしょうか？

 

 

 

 

難しいですね・・・不動産投資。
不動産投資は長期戦です。
10年先、20年先にその場所に人が住むか？
需要が見込めるか？
魅力的な場所なのか？
考える事はとっても多いなーと思っています。