先日、新築、築浅アパートのメリット、デメリットを考えて書いてみました。
なので、今度は
築古アパートのメリット、デメリット
を考えてみたいと思います。
「うつ病大家ツイッター」フォローお願いします！
「うつ病大家フェイスブック」いいね！お願いします！
さて、築古アパートの僕の考えるメリットですが
・価格が安い
まあ中古なんで。
価格は安く済みます。
土地価格と建物価格のバランスを考えて購入すれば、とても安く購入する事ができると思います。
うまくいけば、ほぼ土地代で購入する事ができたりします。
ようするに、建物は無料です。
・利回りが高い
家賃の設定にもよりますが、もともとの購入金額が安く済みますので
利回りが高く取れる可能性があります。
ですので、うまくやれば、キャッシュフローがよく収益性の高い物件になります。
実家でアパートを1つ持っているのですが、すでに築30年以上経過していますが、常に満室稼働状態です。
手入れはしていますが、もはや、売る気なんてありませんし、持ちっぱなしにしておいて収益を勝手に生んでくれる物件になっています。
家賃の下落ももう、これ以上はしないでも大丈夫な位下がっていると思います。
退去者が出てもすぐに入居があります。
いい物件さえ見つけられれば、とてもよい収益物件になると思います。
・家賃の下落が少ない
家賃の下落が少なく済みます。
すでに家賃が下がった状態なので、多少下がっても限度があります。
退去時に設備を新しくしたり、する事によって、家賃が上がる事すらあります。
ここは工夫次第ですかね。
築古物件で僕の考えるデメリットです。
・空室率が高くなる場合がある
新築や築浅の物件に比べて、確かに入居者募集に苦労するかもしれません。
ただ、場所によっては、古くても満室稼働なんてザラです。
ですので、よーく選ぶのが大事だと思います。
ちょっとした工夫で満室になったりもします。
築は古いけど、それ以上のメリットがあれば、そんなに問題はないかなと思います。
設備が新しくなった、とか部屋はキレイとか、割安とか。
考えられるメリットはたくさんありますよね、
・入居者の質が低下する
これ、良く言う人いますけど、家賃が安いと質が低下する？
本当ですかね？
低所得者は質が悪いんですかね？
正直、僕は、こんなのはどうでもいいです。
入居者の質？
トラブルを起こさないで、ちゃんと家賃を払ってくれれば、日本人でも外国人でも問題なくないですか？
以前に、海の近くの工場が沢山ある場所の人と話したことがあります。
外国の方が沢山住んで、工場で働いているらしいですよ。
おそらく、家賃は、すごく安いアパートを工場が借りてくれているんだと思います。
安い家賃で住んでいる人は質が悪いんですかね？
お金を払ってくれれば、生活保護者でも、年金受給者でも別に問題なくないですか？
もちろん、トラブル起こされないってのが大前提ですが。
・修繕費がかかる場合がある
これは、あり得ます。
ただ、木造アパートであれば、それほど高くはなりません。
エレベーターが付いているようなマンションだと、結構高くなったりするみたいですね。
なので、ここはリスクかもしれませんが、それほど大きなリスクなのかな？
と思っています。
・融資してくれる金融機関が限られる
これが一番の問題です。
耐用年数を過ぎた建物でも倒れたりしません。
ただし、融資をする銀行にしてみると、基準が耐用年数なんです。
そうすると、金融機関が限られたり、金利が高くなったりします。
ただし、これも土地の評価や、入居状況などによって変わると思います。
もちろん、借入をする人の属性によっても変わるでしょう。
僕は、築古のアパートも持っていますが、最初に言われていた金利より低い金利で貸してもらえました。
土地の評価が高かったようです。
これは、選んでくれた不動産屋の方に感謝です。
・売却しづらい(と言われている)
僕みたいに購入する人がいるって事は、売却は問題ないんじゃないかな？
と思います。
また、将来的に、土地代ぐらいまで借入残高が減っていれば、土地代で売ってしまえば良くないですか？
または、入居者がいなくなるぐらいボロくなったら、今度は新築を建ててしまう？
色々と方法はあると思います。
ただ、これをメリットと考えるか？デメリットと考えるか？
それは考え方次第ですね。
と言う事で、僕の結論は
築浅、築古をバランスよく持つ
これが一番のリスクヘッジなんじゃないかな？
と思いました。
バランスが大事ですね。