不動産屋の方によって、築浅、新築をオススメする方、築古をオススメする方と
結構、真っ二つに分かれてしまうと言うのが僕の印象です。
(細かく言うと、さらに区分をオススメする方もいます)

そこで、今回は僕の考える
新築、築浅アパートのメリットデメリットを書いてみようと思います。

僕の考えるメリットです。

・新築・築浅アパートのメリット

・新しい
当たり前の話ですが、新しいのでピカピカです。
新品なので、気分がいいです。

当然、設備も最新のものを入れる事ができますので
入居者満足度も高いでしょう。

・修繕をするのが先
完成したばかりなので、修繕が必要になるのが、結構先になります。
永久に大丈夫と言うわけではありませんが、外壁の塗装など
当然、年々良くなっていると思います。
(専門家ではないので、詳しい事は良くわかりませんが)

修繕などの手入れは、どうにせよ必要になりますが、しばらくは大丈夫でしょう。

・設計の時点から関わっていれば、部屋の作りなどに口出しできる
これは、まだ土地だけ決まって建設に着工していない場合のみです。
部屋までこだわりを出したい大家さんにとっては、これはメリットなのじゃないでしょうか？
(多分、考えたりするのが面白ければ)

ただ、僕みたいに、基本的に、入居して家賃さえ払ってくれてれば
そう言う物件なら、その辺はどうでもいい。
と言う大家さんには、どうでもいい話です。

・高い家賃で入居者が決まりやすい
いわゆる「新築バリュー」ってヤツです。
新築や築浅の物件が好きな人は結構います。
ですので、キレイであれば、当然、他の物件に比べて強い競争力を持てる事になります。

・ローンが組みやすい
銀行融資は法律で定められた耐用年数を気にします。
ですので、新築は融資が組みやすく、長く融資を組むことができます。

・新築・築浅アパートのデメリット

そして、メリットばかりではないと思います。
僕の思うデメリットを書きたいと思います。

・ゼロからのスタートなので入居者募集に時間がかかる
当たり前の話なのですが、ゼロからのスタートですので、入居までに時間がかかる場合があります。
それまではコストでしかありません。

・建物代が高い
新品なんで建物の代金が中古に比べて高いです。
土地+建物＝アパート代
と考えた際、初期の費用が高くつきます。

また、建物価値は年々下がって行きます。
土地の価値は変動はするものの、バブルの時の様な大きな変動は考えにくいです。

・利回りが低くなる
これも、上記の建物代が高ければ高いほど、利回りが低くなってしまう可能性があります。

・何年か後に家賃の下落がある
「新築バリュー」と呼ばれる物で、新築時の家賃設定は、築古のアパートに比べ高目の設定です。
と言う事は古くなれば当然下がってくる物です。
1年1%ぐらいの家賃下落を考え、30年後に30%家賃が下がるぐらいに考えておいた方が無難かもしれません、

・建築されてから問題が発覚する場合がある
建物の不具合は、新築時にもおきます。

住んでみないとわからない事があります。
新築なのにトラブル？不具合？と思うかもしれませんが
仮に欠陥住宅だった場合、住んでみなくてはわかりませんよね？

こんな感じでしょうか。

すると、仮に
—————
土地　3000万円
建物　7000万円
—————
のアパートで利回りが6%だった場合

年間：600万
が家賃収入です。

ただ、仮に1年1%家賃の下落があるとすると

——————–
10年後の年間家賃収入：540万円
20年後の年間家賃収入：480万円
30年後の年間家賃収入：420万円
———————

となります。

仮に10年後に
「利回り6%」と書いて売りに出したい場合
販売価格：9000万円

「利回り7%」と書いて売りに出したい場合
販売価格：7715万円

「利回り8%」と書いて売りに出したい場合
販売価格：6750万円

です。

残債が全てなくなるぐらいで販売しなくてはならないと思うので
7800万円が限界かな？と言う感じです。

すると、ちょっと高い感じがしますね。

ただ、家賃下落が、10%しなければ、利回りももっと良いので、7800万円でも
お買い得物件になる可能性はあります。

「売却」を出口と考えると
新築時に、もうちょっと利回りが出ていないと厳しいかな？
また、家賃下落が、どの程度、あり得るか？
それとも、ある程度維持できるか？
がポイントになって来るかと思います。

ただ、築10年ぐらいのアパートであれば
まだまだ、新しい建物だと思うので、ローンを組む際に組みやすいと思います。
よって、購入もしやすい物件になりますよね。

と、色々とシュミレーションして、物件を選びましょう。
あくまで、僕の考えでした。

うつ病大家