楽待でコラムを書かせてもらっています。
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日本は少子高齢。
人生100年。

 

お年寄りが増えるのはわかっているんです。

 

しかし、大家さんは、あまりお年寄り部屋を貸したがらない人もいます。

 

ただ、個人的には、リスクもあるだろうけど、高齢者向けのアパートもいいと思うんですよね。

 

 

 

 

そこで、今回は、考えてみようかと思う。

 

高齢者向けアパートはいいと思う。
でも、リスクも多々考えられる。

 

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高齢者向け物件の意義
まず、そもそも、高齢者向け物件には、意義があると思います。

 

だって、少子高齢、人生100年、でも、お年寄りにはあまり貸したがらない大家さんもいます。

 

仕事もすでにやめていて年金暮らし。

 

そんな派手な暮らしをしたいわけでもなく、地味でも安く暮らしたいってのが高齢者何じゃないかと思います。

 

要するに、住宅に困っている高齢者と言う人達が存在し、そこに、低価格の家賃設定で暮らしやすい部屋を提供することができれば？
本人、その家族にも幸せだと思う。

 

 

近所に介護事業者があり、そこと連携ができるようであれば、安心だし、何より、近所に、同じ高齢者が住んでいれば、肩身の狭い思いもしないで済むだろうし、快適に暮らしてもらう事ができると思う。

 

そして、社会的にも非常に意義のある事だと思う。

 

 

高齢者向け物件のメリット
基本的に、新築に住んで、引っ越しを頻繁にする年齢層でもないし、できれば、安く、長期で住みたいと言うのが高齢者の心理なんじゃないかな？
って思います。

 

そう言った、高齢者向けの物件は新築な必要も無いです。
むしろ、築古物件を上手に活用する事ができるんじゃないでしょうか？

 

 

そして、快適に長く住んでもらえれば、賃貸経営も安定し、長期的に利益も見えます。

 

 

築古物件を活用して、うまくやれば、投資額も少なく高利回りってのも考えられそうです。

 

 

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高齢者向け物件のデメリットとリスク
メリットや社会的意義はとってもあると思うんです。
ただ、必ず考えなきゃいけないのは、デメリットとリスク。

 

 

これについて考えていきましょう。

 

まず、あまり適さない物件があると思います。
築古物件が活用でき、利回りも高くとれる可能性はあります。

 

 

逆に、高額な賃料設定はできないって意味でもあると思います。

 

 

年金暮らしの高齢者は安い賃料の物件を探していると思います。

 

 

って事は、強気の家賃設定をするような物件は向かない。
コストは切り詰めて切り詰めて、安い賃料設定ができないといけません。

 

 

設備の追加も必要かもしれません。

 

手すりを追加したり、防火、防犯の工夫をする必要があります。

 

 

バリアフリーにまでする必要はないと思いますが、退去後、高齢者向け物件として続けるのか？
それとも、もっと若い人にも貸せる物件にするのか？
バリアフリーまで求めている人を入居させようとすると、それなりにコストもかかってくると思いますし、退去後の展開が限られてしまいます。

 

物件を持っていない人が始める場合は、空室リスク、滞納リスク、孤独死リスクなど、「 大家 」としてのリスクが発生する。大家のリスクは必ず発生し、最悪の場合は物件を売却しても借入金が残ったりする。

高齢者向きアパートは、これらのリスクを緩和することができると考えているが、このほかに新たなリスクが発生するかもしれない。それは、次に述べる高齢者受け入れのリスク、入居が付かないリスク、築古・不人気物件購入リスクだ。

1、高齢者受け入れのリスク

高齢者向きアパートは、高齢者を受け入れることはリスクではなくメリットであると考える。しかし、リスクがないわけではない。

例えば、連携する介護事業者の廃業だ。その場合は別の事業者を探すことになるが、その事業者が第5話で述べたバリアあり―を理解してくれず、入居者さんを老人ホームに移すかもしれない。

ただし、もし、そうなった時は次の高齢者を探せばいいし、若い人に貸してもいい。普通のアパートと同じなので、特別なリスクとはならないはずだ。

 

 

また、当然だが、孤独死のリスクや、近所にあったはずの介護事業者が、移転や倒産してしまったら？

 

これは、リスクになってくると思います。

 

 

すると、高齢者だけではなく
「高齢者受け入れ可能物件」
ぐらいの考え方の方がいいのかもしれません。

 

 

需要があれば商売としてはうまくいくはずです。
その需要がどこにあるか？

 

それを見極める必要がありますね。

 

入居者イメージを持つことによって、うまくいく場合も僕的には多々あると思いますんで挑戦する価値はあるかと思います。

 

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