不動産投資を始める時、やっぱりハードルが高い感じがしました。
でも、実際、最近ではほとんどのサラリーマン大家さんは
賃貸管理会社に物件の管理業務を委託することで
ほとんど手間をかけずに不動産投資をしています。
僕もそうです。
なので、仕事が忙しいサラリーマンの方でも、1歩踏み出してしまえば
不動産投資をスタートさせる事は、そんなに難しい事ではありません。
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ただし、不動産投資はあくまで投資。
当然リスクもあります。
そこで
サラリーマン大家さん。
不動産投資に失敗しないための注意点を考えてみる。
ここから考えたいと思います。
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そもそも、なぜ不動産投資を行うんでしょう?
そこから考えてみましょう。
サラリーマンが不動産投資をするメリットは?
安定した収入を得られるサラリーマンが不動産投資をするメリットは
やはり、先行きの事をを考えて、仕事をリタイアした後も安定した収入を受け取り続けられることでしょうか。
もちろん、投資をする以上そこから利益を上げようとしているんです。
損することがわかっている投資なんて、する人はいませんよね。
上手に不動産投資をすれば、毎月の家賃収入を得て副収入を得られます。
そして、資産は将来のための貯蓄になります。
僕なんか、適当にサラリーマンをやっているので
ハッキリ言って、給与が上がるかと言われると期待できません。
あまりお金を使う方ではないのですが、給与だけでは貯蓄のペースには不安があります。
と言うより、毎月、貯蓄は多いに方が良いに決まっています。
そう言った際、不動産投資による資産形成ってのは非常に心強いです。
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実は手軽
結構、面倒だな・・・って思いがちですよね。
僕もそう思っていました。
最初は、何をどうしていいかわからない・・・って感じですよね。
ただ、1歩踏み出してみて下さい。
実は、不動産投資は想像以上に手軽に行うことができるんです。
1回やってみると、物件購入のための必要書類なんて、毎回一緒ですし
物件の売買や、賃貸管理の契約なんてほぼ一緒です。
さらに、賃貸経営には物件の修繕や清掃
そして居住者からの家賃の受け取りなど
様々な雑務が伴われると思われがちです。
もちろん、そのように、物件の管理を自分で行うということも可能です。
自分の所有している物件を自分の思うような物件に自らの手で変えていきたいという場合や
自分の物件である以上自分の手で様々な管理の作業をしたいという場合は
物件の管理を自分で行うことも可能です。
しかし、これらの業務を全て管理会社にお任せ!
って感じにしてしまう事も可能です。
もちろん、その分、手数料はかかりますが
サラリーマン大家さんでありながら、基本的には
何もしなくてよいという状況を作り出すことが可能なんです。
先にも書いたとおり、管理を委託するにあたってコストはかかります。
基本的には賃料の3~5パーセント程度の手数料はかかりますが
管理会社にこれらの管理作業をすべて委託してしまえば
本業であるサラリーマンとしての仕事にも影響はありませんよね。
僕は、完全にこのパターンで、月に1回家賃の報告を受け
入金の確認、ローンの支払がちゃんと行われているかの確認をしているぐらいです。
ここは考え方の問題ですが、不動産管理会社はそれを専門にやっている会社です。
物件の清掃や点検、家賃の回収に関してはプロにお願いをして
自分は、ちゃんとその物件が回っているか?と言うのを見ていれば良い状況を作る事ができます。
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生命保険の代わりにもなる
これ、不動産屋の営業の方からよく聞く話だと思います。
だいたい、一方的に営業の電話をしてくる不動産屋の売り文句は
「節税」と「生命保険代わりになる」
この2つです。
基本的に、この考えは間違ってはいません。
節税にも生命保険代わりにもなります。
物件の購入に多額の借入金を利用することになります。
ちょっと不安・・・って気持ちもわかります。
1億、2億の借入をして、自分に万一のことがあった場合
不動産投資が家族に負債としてのしかかってしまうんじゃないか?
って考えてしまいますよね。
ただ、これは、間違いです。
銀行から融資を受ける際に団体信用生命保険と言うのにに加入することが必須条件となっています。
この団体信用生命保険ですが、例えば自分に万一のことがあった場合。
支払われる生命保険料でローンの残高を返済することができ
借入金のなくなった物件を、純粋な資産として家族に残す事ができるんです。
要するに、この団体信用生命保険がローンの残債を支払ってくれるんですね。
これを聞いた僕の妻の目は輝いていましたw
どうですか?
やり方によってはほとんど自分自身が動く必要がなく
長期的に助けになる資産を形成することができる投資が不動産投資だと思いませんか?
僕は、とってもサラリーマン向きの投資だと思います。
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サラリーマン大家さんの注意すべき点は?
いい事ばかり書いてみましたが
投資にはリスクもつきもの。
注意しなければならないポイントもあるのを忘れちゃいけません。
不動産投資は投資です。
利益が出ることもあれば損失が出てしまうことも可能性としてはありえます。
賃貸をメインとして行う不動産投資は
比較的リスクが低いものとされていますが、それでもリスクはあります。
空室リスク
当然ですが空室であれば、家賃は入ってきません。
しかし借入は返済しなきゃなりません。
もし入居率が低いなどで家賃収入があまり得られなくなってしまった場合
銀行へのローンの返済が追い付かなくなる場合ってのも考えられます。
さらに、こう言った場合、場合物件を手放すときの評価額は
購入価格よりも低くなってしまうケースが多いです。
そのため、物件を手放しても借入が残ってしまう可能性はありえます。
物件の立地条件や需要の見込みなどの精査。
手堅く利益が上げられるか?
これは、しっかり考えましょう。
物件価値の低下
当然、新築の物件であれば、物件価格も高いでしょう。
ただし、毎年、ちょっとずつ、物件自体の価格も下がってくる物です。
万が一、不動産投資を中断せざるを得ないとき
物件を手放したとしても、あまり良い金額になるとは限りません。
もちろん、物件の特性次第ではありますが。
自然災害
地震や洪水などの自然災害の可能性もありえます。
こればっかりは、いつくるかわかりませんし、完全に防ぐことは不可能です。
ただし、その可能性を考え、対策を講じることはできます。
この際大きな助けになってくれるのが保険です。
保険に加入していればこのような事態が起きても損失を最小限に抑えることができます。
ただし、保険も万能ではありませんので、保険に入っているから大丈夫!
ってわけではありません。
管理会社
管理会社は不動産投資において、大家さんのパートナーです。
しっかりと、入居者募集を頑張ってくれる会社。
また、入居者がなかなか決まらない時に、ちゃんと提案ができる会社を選びましょう。
最悪、管理会社を変更するなどの検討も必要になると思います。
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サラリーマン大家さんが投資するべき物件
さて、それでは、サラリーマン大家さんは、どう言った
物件に投資するのが良いのでしょうか?
なかなか物件を評価するのは難しいです。
物件の立地
そもそも、その立地で賃貸需要があるのか?
これは一番重要です。
単純に人口の多い地域を選ぶと言うのもアリだと思いますがそれだけではありません。
もちろん、都市部の物件を選べば、人口も多く、入居も手堅いと思いますが
その分、物件価格も高くなり、あまり利益が出ない・・・と言う場合もあり得ます。
入居者がいなければ投資として成り立ちたない事は事実です。
なので、まず、そもそもその立地で賃貸需要があるのか?
と言うのは調査が必要です。
新築物件と中古物件はどちらがいいか?
入居者からみれば、新築のほうが人気ではあります。
新しく清潔な家に住みたいと言う心理はわかります。
しかし新築物件を購入するとなると、もちろん中古と比べると高額になります。
また、新築物件は最初は家賃が高く設定できますが
徐々に物件が古くなり、家賃が下落していきます。
それも考慮して計画を建てなくてはいけません、
逆に、中古物件で、しっかりと入居者がいるような物件は
すでに、家賃は下がりきった状況で、入居者は、価格にも満足して住んでいる可能性はあります。
立地+物件タイプ
そして、それを長期的に考えた時、それが、ちゃんと20年後、30年後に収益を上げているか?
と言うのは、しっかり考えた方が良いです。
物件価値の変動
先にも書きましたが、新築時は家賃は高いです。
古くなっていくにつれ、家賃も下落していきます。
もちろん、売却した時の物件の価格も低下していくと言うことを加味しましょう。
しっかりと賃貸需要のある地域であれば、中古物件であっても入居者は尽きないでしょう。
ただし、家賃の下落や建物自体の価値の低下は徐々にしていく物と言うのを頭に入れておきましょう。
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一棟所有と区分所有のどちらから始めるのがいいのか?
大きく、不動産投資ではアパートなどの一棟所有と区分マンションの所有という2種類の形態があります。
アパートを丸ごと一棟購入する一棟所有では、部屋が多い分家賃収入も単純に多くなります。
ただし、物件を購入する際の価格も当然高くなる傾向があります。
一方、マンションの一室を所有する区分所有では
家賃収入は減りますが購入金額はアパートと比べると安くなると思います。
初期費用がおさえられる、区分マンションをサラリーマンの不動産投資としてオススメする人も結構いると思いますが
僕は、アパートを丸ごと一棟所有からスタートさせるのが良いと思います。
理由は、区分マンションを1部屋所有している場合
空室か?満室か?
のどちらかしかありません。
仮に、ローンの返済が毎月5万円あったとしましょう。
満室であれば家賃収入で返済できますが、空室になった瞬間、5万円は自分で出さなければなりません。
それに比べ、アパートの場合
仮に10部屋あったとして、10部屋全てが空室になるというのは考えづらいです。
仮に10部屋のアパートで1部屋空いてしまっても、90%は家賃収入を確保できます。
2部屋相手も80%。
すると、ローンの返済額とのバランスを考えると、何部屋空室でも
ローンの支払には支障が出ないと言うのがわかると思います。
なので、僕は、購入金額は高くなりますが
アパートの購入こそ、サラリーマンが大家さんデビューする時に
選ぶ物件だと思います。
まあ、この考え方には賛否あると思いますので、あくまで僕の意見ということで・・・
参考までに。
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