毎年、面倒な確定申告。
僕もいつも後ろへ後ろへ・・・
と伸ばしがちですが、今年からはマジメにやろうと心に近い
早めに動き出しました。
当たり前の話ですが
不動産投資は確定申告が必要。
早めにやらないとですよね・・・
不動産投資をしている人は特に早めに動いた方がいいですね。
ある程度、数字が見えてきたら作戦を練るとか
特に、売買を行ったりすると、ちょっと計算がややこしくなりますので
その部分で不備や不足があったりする場合もあります。
僕は税理士の先生にお願いをしていますが
それでも、やはり不足している書類があり、追加で資料を提出したりしました。
投資用不動産を所有している場合
2月中旬から3月中旬の間に「確定申告」という手続きを毎年行う必要があります。
いわゆる、会社員の方で、特に投資用物件などを持っていない場合
年末調整という所得税の計算などを会社がしてくれます。
なので、納税の手続き、還付金にはあまり馴染みがないですよね。
実際、不動産投資を始めた方の多くが
税金計算や申告手続きをどうすればいいのか分からず
ギリギリの時期に税理士の先生に相談するというケースが多いようです。
僕がお願いしている税理士の先生は
「税理士の先生の繁忙期だ」
と言っていました。
もちろん
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こう言うのや
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こう言うのを見ながら一度やってみると、非常に理解も深まりますし
一度、わかってしまえば、案外自分でもできるものではあります。
確定申告や税金計算は、ある程度正しい知識があれば
そんなに怖いものではありません。
むしろ節税によって税金の還付などが受けられるというメリットがありますので
「お金が返ってくる！」
と言う楽しみを持ってやる事も可能です。
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確定申告をしなくてはならない人
そもそも普通にサラリーマンだけやっていたら確定申告なんてする必要はありません。
じゃあ、どんな人が確定申告をするの？って話です。
・複数の会社から給与をもらっている
・給与の年間収入金額が2,000万円を超える
・不動産投資のような副業から20万円以上の所得がある
・自営業/フリーランスの人
などの場合の人は確定申告が必須です。
ちなみに、サラリーマン(給与所得者)の場合
源泉徴収という形で給与から税金が天引きされています。
しかし、不動産からの所得と給与所得とは通算ができるという
特徴があるため、例えば、不動産所得がマイナスであれば
給与から毎月天引きされていた、源泉徴収の中から
支払いすぎている所得税の税金分について還付が受けられるんです。
これ、メリットですね。
物件売却時の所得にかかる譲渡税には注意が必要！
仮に、アパートを売却したしましょう。
不動産を売却した際に得られる売却益は「譲渡所得」という所得になります。
コイツが厄介で、家賃収入の所得とは税率などが異なります。
特に、気をつけないといけないのが
不動産を取得した年から5年が経過しないまま売却をして利益を確定させた場合です。
この場合「短期譲渡所得税」という通常の倍近い税率で課税されてしまいます。
「売却して儲かった！」
と単純に喜んでてはいけません。
ちなみに、5年未満で売却して売却益が出た場合
短期譲渡所得税が約30パーセントかかります。
これが、5年以上経過してから売却をし利益が出た場合は
長期譲渡職税として約15パーセントかかります。
どうにせよ、不動産を売却して売却益が出た場合
税金は覚悟しましょう。ただ、この「5年」と言うラインは意識して
売却する場合は考えた方が良いです。
確定申告の流れは？
で？何から始めたらいいの？
という事で、簡単に順番を説明します。
１．所得計算に必要な書類を揃える
２．申告書を作成する
４，税務署に提出する
この３ステップです。
税理士の先生にお願いする場合でも
「１．所得計算に必要な書類を揃える」
は自分でやらないとダメって事ですね。
前年の所得を計算するのに必要な書類を揃えるのは
・源泉徴収票
・医療費の領収書
・家賃収入が分かる書類
・経費
などの書類です。
まず、ここだけは、キレイに自分で整えましょう。
その上で、税理先生に渡す人は、渡す。
自分でやる人は自分でやると言う流れになります。
経費ってどこまで計上できるの？
不動産投資の場合、色々と経費を計上することが可能です。
ちゃんと経費を計上すれば、その分、所得税は少なくてすみます。
ちゃんと経費計上するものはしましょう。
ちなみに、こういうのが経費になります。
・固定資産税
・都市計画税
・登録免許税
・不動産取得税
・印紙税
・減価償却費
・損害保険料（火災保険や地震保険）
・物件の維持管理費
・修繕積立金(区分マンションの場合)
・建物や部屋の修繕費（現状回復費）
・物件購入に必要な借入金利(※金利のみです。元金は経費にはなりません)
・交通費（打合せ、物件下見など）
・車両維持費/ガソリン代の一部
・資料費(情報収集のための、新聞や書籍購入代)
・電気代(自宅で仕事をしているので)
・電話/インターネット代
・接待代（管理会社や税理士などとの打合せ時）
などですかね。
他にも経費計上できるものはあると思います。
判断しにくいものは、とりあえず「雑費」とかにしておいて
税理士の先生や税務署の人に確認をすると良いと思います。
不動産投資では、購入、売却、家賃収入、所有しているだけ・・・
様々な税金がかかってきます。
上手にやれば節税にもなります。
僕も、減価償却費を計算し、税理士の先生、不動産屋の方の意見を聞いて
やったら、毎年の減価償却費が50万円ぐらい増えました。
もちろん、所得税や相続税などの法改正、増税・減税などもあり
毎年、ちょっとずつルールが変わってくる可能性があります。
おそらく「コツ」みたいなものがあると思いますが
僕の考える「コツ」は
・早めにまとめる。
・税理士の先生に頼む場合は早くに相談する
・信頼できる不動産屋の方にも相談して見てもらう
こんな感じですかね。
なにはともあれれ、確定申告は不動産投資において
非常に重要なウェイトを占めます。
上手にやって上手に利益を出しましょう！
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