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物件選びって難しいですよね。
どの物件にも長所や短所があると思います。
アパートにするのか？区分にするのか？
場所はどこにするのか？
新しいの？古いの？
条件は色々だと思います。
僕は、分散させて、築浅アパート、築古アパート、区分(地方)と言った感じで所有しています。
そこで・・・
築浅アパートの利点は？またデメリットもあるの？
について考えてみたいと思います。
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僕は築浅のアパートも1棟所有しています。
築4年か5年だったはずで、購入時、満室稼働中でした。
当然ですが、満室稼働中なんで、空室の心配や、購入後に入居者募集を・・・
と言う事を考えないで済みました。
また、近隣の家賃相場と、現在の入居者の家賃を比べても
基本的に差はほぼなく、適正な家賃で賃貸していると思えたのも
購入の1つの要因です。
・築浅のアパートは入居者が集まりやすい
築浅アパートの場合、入居者も集まりやすいので管理会社はやりやすいですよね。
僕は購入した不動産屋が管理をしている物件だったので
そのまま管理も引き継いでやってもらっています。
僕は、基本的に、売りっぱなしではなく、もともとその物件を管理している会社から
物件を購入しています。
その会社が管理していた時の事であれば把握している
からです。
例えば修繕が今まであったか？
とか
住んでいる人がトラブルを起こしたことがある
とか・・・
売りっぱなしの営業マンより、管理もやっているので
例えば、購入後、すぐにトラブルが発生するとなると
クレームになります。
なので、下手な物件は紹介してこないのが基本です。
また、建物も新しいため修繕やリフォームの必要もほとんどありません。
建物への大きな出費がいきなり出たりするリスクは低いと思います。
・築浅物件の良いところ
建物が新しいので入居希望者が多い(または、すでに満室稼働中だったりする)
需要のある地域(人口が多い、あるいは増えている)に建築されているケースが多い
建物のメンテナンスや修繕、管理費用がいきなり出ない
最近流行りの間取りでできているので、リノベーションなどの必要がない
数年所有後の売却も考えられる
これはメリットだと思います。
比べて、築古アパートの場合、そのままでの売却が難しくなる場合があります。
もちろん、古くても満室稼働で高い利回りが確定している様な物件であれば
話は別だと思いますが、まあ、それなりに努力も必要になります。
値下げ、建て替えなどをしないと売却ができないなどもありますので
色々と考えなきゃいけない場合があります。
もちろん、築古アパートには築古アパートのメリットもあります。
まあ、それはまた別の記事で書いてみようかと思います。
また、築浅の場合は仮に10年後に売却したとしても
建物の状態も悪くないアパートが多いです。
例えば、僕が購入したアパートも築5年で10年後に売却しても
まだ、築15年です。
しっかり稼働していれば問題なく売れると思います。
また、まだ、そのくらいの築年数であれば
大きなリフォームや修繕費は必要ないかと思います。
要するに比較的、手間がかからないって事ですね。
・築浅アパートのデメリット
僕が考える築浅のアパートのデメリットはなんといっても
「家賃の下落」
です。
新築時は、新築だからと言う理由で
強気な家賃設定でも入居者が集まる場合が多いです。
ただし、さすがに、10年、15年経過すれば、ちょっとだけ古くなってきます。
もちろん、多少の汚れも出てくるでしょう。
すると、賃料の値下げをしなければ入居者が集まらなくなる場合があります。
もちろん、古くなっても、人気で変わらない家賃設定でも入居者が決まる物件だってあります。
それであれば、賃料はそのままにしておけば、利回りも良くなり非常に収益性の良い物件になっていくというわけです。
それでは、どのような物件が賃料の下落が少ないのでしょう？
交通アクセスが良い
商業施設が近隣にあるなど、生活がしやすく人口の多いエリア
「築年数の割にきれいなアパート」と思われるようにキレイに保たれている
と言うのが条件になるかと思います。
ただし、そんな人気のエリアだと、さらに新しいアパートの建設などが進むはずです。
なので、家賃の下落は必ず考慮しておきましょう。
良い場所、良い物件
なんて、とても当たり前の事だと思いますが
良い場所とは、自分が考えている以外でもたくさんあると思います。
僕は都心部で勤務なので、都内に住むのが便利です。
しかし、そうじゃない人もたくさんいますし、横浜とか、ものすごい沢山の人が働いています。
なので、どういう人にとって、このエリアは良いのか？
どういう人が住むか？
など、やはり住む人のイメージをして、その人にとっての利便性を考えるべきだと僕は思います。