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僕もサラリーマンやりながら大家さんですが、他の大家さん、ローン年数や頭金などどうしていますか?
銀行からはよく
「自己資金は・・・」
と聞かれますよね。
これは、あくまで僕の考えですが、サラリーマン大家さんは
・頭金なんて入れないでフルローン!
・ローン年数はマックス!
で設定すべきだと思っています。
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フルローンにして、ローン年数をマックスにしておくと
最終的に返済した時に、結構な金額を銀行に払う事になります。
これに抵抗があって、頭金やローン年数を短めに設定する人もいるかと思います。
ですが、よく考えて下さい。
その案件に対して、追加の融資をしてもらう方が難しいですよ!
また、ローン年数を伸ばす方が難しいですよ!
・なぜローンを組めるだけ組むのか?
なぜフルローンをオススメするのか?
これには、僕なりに理由があります。
フルローンができる=銀行評価が出ている
これが一番の理由です。
当然ですが、銀行はリスクを嫌います。
リスクをなるべく避けた結果
「3割は自己資金を入れてもらわないと・・・」
などの発言が来るんだと思います。
要するに、こう言う返事が来た場合
「何らかの評価が低い」
と考え、僕なら、購入を見送ります。
要するに、フルローンが組めるか?組めないか?
は物件の評価だと思うので、その物件の評価額はどうか?
と言う事を確認するためにも、フルローンを前提に話を勧めます。
ちなみに、フルローンで無事に物件購入ができたとして
それでも、そんなに借入をしていたくない人の場合
早期返済をしてしまえばいいんです。
多少手数料は取られますが、早期返済はキャッシュフローを良くします。
ですので、僕も無理のない範囲で行っています。
・ローン年数はマックスにしておく
僕は、ローン年数を
「30年にしますか?35年にしますか?」
と聞かれた、迷わず
「35年」
と答えています。
長ければ長いほどいいです。
もちろん、その通りに支払っていたら、金利で、結構な金額を払うことになります。
ただし、月々の支払いは抑えられるので、何か合った時に、支払いに苦しむと言うリスクは減ります。
また、後から
「やっぱり支払いキツイから35年にして」
ってのは、基本的にナシです。
ローン年数を短くするのは簡単です。
多少手数料払ってでも、早期返済をしてしまえばいいんです。
ただ、ローン年数を長くするのは難しいですよね。
銀行から見たら
「経営苦し良いのかな?」
としか見えないはずです。
良い印象にはなり得ませんよね。
なので、なるべく長く取れるようにしておきます。
・じゃあ自己資金なしで、不動産投資をすすめるのか?
考え方の問題なのですが
自己資金=支払うお金
ではありません。
僕の考える自己資金とは
「本気出せば、僕は、これだけ払えますよ」
と言う意味だと思っています。
なので、僕は、自己資金はゼロではありませんが、使っていません。
「本気出せば、そこのアパート1つぐらい現金で買えるけど、お金貸して」
と言う感じですかねw
銀行評価がキッチリでていれば、良い物件なのか?
と言われると、それが全てではないと思います。
ただ、1つの指標として、銀行評価が出ているか?出ていないか?
は良いと思います。
不動産屋が
「この物件は価値がある!」
みたいな事を言ってきて、それが本当か?
その確認方法の1つぐらいに考えると良いかもしれませんね。