ワンルームマンション投資のデメリット。

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ワンルームマンションのメリットとデメリットを前回書いていました。
前回の記事はこちら。
今回は、もうちょっと、僕の考える

 

ワンルームマンション投資のデメリット。

 

を書いてみたいと思います。

 

あくまで僕の考えですので、参考までに。

 

 


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・そもそも分譲マンションんとは?
そもそも、分譲マンションの場合、1つの土地と建物を多くの人で分け合って所有する事になります。
要するに、マンション建築にかかる土地と建物の費用は、高いんですが、その費用を分担し、1室を購入すると言う考えです。

 

要するに、全体で5億50室の物件があったとします。
単純に割り算して、1室1000万円となります。

 

一気に買いやすい値段になりましたね。

 

これで、購入できる人が増えるって事で、分譲のマンションの販売ビジネスが成立するわけです。

 

 

・物件は部屋だけではない!
ただし、物件は部屋だけではありません。
マンション利用者がみんなで使う「共有スペース」があります。
例えば、エントランスや廊下、エレベーターや屋上など、そこのマンションの住人がみんなで使うスペースの事を言います。
共用部分の範囲は、マンション管理規約に定められています。

 

分譲マンションは、世の中に広く購入者を募りますので、全く知らない人との「共有」となります。

 

なので、ここで、発生する費用が「管理費」になります。

 

例えば、工夫をすれば、もっと安く済ませられる!
と考えても、他の住人の賛同を得られなければ、それはできません。
要するに、1人では何も決められないと言う事です。

 

 

・マンションの敷地は全所有者で共同所有する事になる!
マンションの敷地の権利はどうなるんでしょう?
基本的に、全所有者が共同で所有することになります。

 

不動産投資としては、これはデメリットです。
例えば、50部屋均等にあったとします。

 

土地の持分は1/50になります。

 

当然ですが、そのマンションが存在する状態で、土地だけを販売したい!
と言うのはできません。

 

例えばマンションを新築したい!と言うのも勝手にはできません。
要するに、自分1人ではコントロールできないという事です。

 

 

・管理費と修繕積立金がかかる。
管理費以外にも、必要な費用として修繕積立金がかかります。
修繕積立金とは、建物の屋根、外壁や構造体などの定期的な修繕をするための費用を毎月支払っています。

 

 

例えばですが、毎月5000円の修繕積立金を支払ったとします。

 

5000円×12ヶ月×30年=180万円

 

の支払いが発生します。

 

 

仮に管理費も同じだけかかると考えると、さらに180万円かかります。
30年で合計360万円です。

 

 

要するに持っているだけで、これだけの費用がかかります。

 

 

分譲マンションのメリットは、大きな物件を分け合って購入することで、購入額が少額におさえられると言う事です。
ただし、その分、維持する費用が大きくなる、また、管理会社なども入りますので、割高になるという事を認識しましょう。

 

 

それに比べて、1棟アパートを所有する場合、管理費や修繕費は、そんなに大きい物ではありません。
管理費は、家賃の集金代行、入居者募集などをやってもらう会社に5%とかそんなもんです。

 

また、自分の判断だけで、なんとでもできます。

 

例えば、屋根にソーラーパネルをつけよう!
と思ったら、自分で調べて、調整が可能です。

 

 

・管理組合が機能不全に陥る?
これは、実際にはどうだかわかりません。

 

ただ、こう言う話も聞いた事があるという感じです。

 

 

中古物件の場合、完成時の十数年前に立ち上げられた、過去の管理組合の仕組みのままで、改善されていなかったり、問題を抱え収拾がつかないものもあるようです。

 

 

例えば、管理組合がその建物の各部屋の所有者から適切に管理費や修繕積立金を回収することができていない場合。
マンションの運営自体が成立しなくなります。

 

 

放置で良いぶん楽な感じがしますが、その分、見えない部分があるような感じがします、

 

 




 

 

分譲ワンルームマンションと1棟アパートの所有では、同じ不動産投資でも全く違うものだと思います。

 

余計な出費をおさえるのも、不動産投資には絶対に必要です。

 

分譲ワンルームマンションは、基本的に、そのマンションの決められたルールに沿って所有する事になります。

 

ただし、物件価格以外にかかる費用をちゃんと計算し、収支が合うようにすれば、十分に勝算はあると思います。

 

 

場所、費用、利回り・・・
安くて始めやすいからこそ、ちゃんと考えて始めましょう。

 

 






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