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サラリーマン大家さんデビューしやすい物件＝ワンルームマンション
だと思います。
僕もワンルームマンションを3つ所有しています。
中古だったので値段も手頃ですし、ちょっとだけ思い切れば購入できちゃいます。
ただ
ワンルームマンションへの投資のメリットとデメリット
があります。
アパートや、マンション1棟とは違ったメリットとデメリット。
それを得てみましょう。
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ワンルームマンションのメリット
・価格が安く、購入しやすい
やはりこれにつきます。
中古のワンルームマンションであれば、1000万円以下の物件も多数存在します。
キャッシュで購入する事もできれば、年収が低いサラリーマンでも購入する事が可能になります。
また、一部の銀行からは自己資金が少なくても融資を受けやすいって話もあります。
ただ、僕は、ワンルームマンションはキャッシュで購入してしまったので、融資に関しては、よくわかりませんが・・・
・管理と運営に手間がかからない
基本的に購入後は特にやることがありません。
ワンルームマンションはほとんど、管理を委託するシステムになっています。
ハッキリ言って持っている事を忘れますｗ
それぐらい手間がかからないので、本業が忙しいサラリーマン向けかもしれません。
・年末調整で税金が還付される
給与所得者は源泉徴収の制度がありますよね。
会社で年末調整とか行われるはずです。
給与から税金が引かれているんです。
これもまた気付かないシステムになっていますよね。
ただ、この税金をワンルームマンションの賃貸経営を使って、年末調整をすることにより、税金を還付を受ける事ができます。
ただし、この条件はワンルームマンションの確定申告にて、この事業が赤字であることが前提となります。
中古のワンルームマンションであれば、減価償却などをうまく利用して、何年間かは赤字にし、給与の源泉徴収の一部を返還してもらいましょう。
ワンルームマンションのデメリット
・ハードルが低い分競合も多い！
ハードルが低い分、競合も多いです。
忙しいサラリーマンでも購入しやすい物件であるため、物件価格が高騰しやすく、収益性の良い物件の所得が難しい時があります。
ですので、手間はかかりますが、収益性を求める場合は、ワンルームより、土地付きのアパートなどの方が手っ取り早く収益があがる事が多く、そっちを選ぶ場合が多いです。
実際、僕も収益性を考えた時、やはり土地付きのアパートの方が収益は上がります。
手間は多少増えますが、銀行評価も出て融資も受けやすい印象を受けました。
・事業として赤字ではダメ！税金の還付は最終目的ではない！
税金還付は受けたいです。
ですが、それができる条件は、事業が赤字であることです。
そもそも赤字事業がいいのでしょうか？
税金還付で特をすると言うのは、給与所得があるからです。
仮に給与が下がったりなくなった場合の事を考えましょう。
この赤字の意味は？
あまりなくなりますよね。
目的を間違わないで欲しいのですが
税金還付を受けるのは目的ではありません。
減価償却などの仕組みをうまく使い、計上できる経費は計上し、還付を受けるのは良いと思いますが、最終的には事業としての黒字化です。
よくある、不動産屋のセールストーク
「税金還付が受けられます！」
と言うのは、間違いではありませんが、ちゃんと何年か後に黒字化し、事業として成功するかを見極める必要があります。
・物件を増やし事業として拡大するのが難しくなる場合がある
不動産投資の面白いところは、借金を味方につけ、自分のお金をなるべく減らさずに、事業を拡大(物件を増やしたり、キャッシュフローを増やす)事です。
ただ、還付金を受け取る目的での赤字続き物件を所有しているとどうでしょう？
銀行からしてみたら、融資先としては危険と認識をするはずです。
当然ですが、儲かっている人に貸付をするよりリスキーと捉えられます。
すると、やはり、きっちり黒字になっている事が大事です。
もちろん、赤字もうまく使うのも良いと思います。
ですが、最終的な目的は事業の成功＝黒字化だと言う事を忘れちゃいけません。
と、まあ、色々と考えてみましたが、結局の目的は何なんだ？
と言うのをよく考えましょう。
資産を増やす、金儲けをする。
これですよね？