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不動産投資を始める際に、誰もが悩む・・・
と言うより僕も悩みました。
1棟アパートがいいのか？それとも区分マンションの方がいいのか？

 

おそらく、不動産投資を開始するにあたっての一番の悩みだと思います。

 

初心者が不動産投資を始めるならワンルームマンション？1棟物件？

 

これについて考えてみましょう。

 

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これは、僕も一番最初に購入する時に悩みました。
どこから入るべきか？

 

1棟のアパートとかになると金額も大きくなるので
価格の安いワンルームの区分所有から始めるのが無難？
と考えました。

 

借入もしないで大丈夫ぐらいの小さい所から始めるか？

 

しかしそれって本当に無難なのか？
リスクを低くできているのか？

 

 

そして、1棟のアパートにしようか悩みました。
ただ、これは金額も大きくなりますし借入も必要になります。
なので、高リスクなイメージを受けました。

 

 

ただ、よくよく考えシュミレーションをし、僕は、1棟のアパートを中心にすすめていこう！
と決意をしました。

 

なぜなら、実はリスクヘッジが1棟のアパートの方がしやすい。
また、不動産投資特有の銀行からの借入と言うメリットを発揮しやすいのでは？
と考えたからです。

 

 

・1棟アパートの方が空室リスクが低い？
不動産投資でもっともわかりやすいリスクと言えば「空室リスク」です。

 

仮に、区分マンション1つと8部屋のアパートを比べてみましょう。

 

 

常時入居者がいるような区分ワンルームであれば、入居率も高くそれは手間の掛からないいい物件になると思います。

 

ずーっと、住んでくれている人がいる。
または、常に空き待ちがあるような人気物件である。
これならいいですよね。

 

ただし、そんな物件は、そうそう出てきません。

 

ある一定の期間で入居者は退去するものと考えた時、次が決まるまで賃料収入はゼロになります。

 

これが空室リスクです。

 

区分マンション1つで収益を考えていった場合、その1部屋が空いたら、たちまち収入はゼロです。
むしろ、管理費や修繕積立金だけは出て行くのでマイナスになります。

 

しかし1棟アパートであれば、まあ、まず、入居者が一斉退去と言うのは考えづらいです。
つまり、常に、何割かの家賃収入の確保はできるということです。

 

すると、資金計画なども立てやすくなりますよね。

 

 

もちろん、複数の区分マンションを購入することにより、空室リスクだけではなく、災害リスク等の、様々なリスクを分散することもできると思います。
ただ、問題は、仮に5つの区分マンションを購入するとなると、物件探して融資・・・不動産屋とのやり取りと銀行とのやり取り・・・
これが5回必要になります。
さらに、5部屋の管理が必要になります。

 

これは、非常に面倒ですよね。

 

 

すると、1棟アパートをメインにする事により、余計な労力やコストを減らす事で投資としての効率は良くなると思います。

 

ただし、地震や火事などの災害などのリスクは1つに集中してしまうと言うデメリットも考えられます。

 

 

・1棟アパートの方が自由度が高い？
まず、管理と修繕の自由度が高いのが1棟のアパートです。
すべての、管理や修繕はオーナーである自分が決定権を持っています。
もちろん、そこに責任もありますが。

 

中古の区分マンションの場合は、決められた管理費、決められた修繕積立金を支払い、管理会社が管理をしておいてくれます。
もちろん、このメリットもあると思います。
お金だけ払っておけばいいわけですから。

 

ただ、区分マンションの場合、共有部の管理主体は管理組合になります。
各種ルールの変更や修繕のタイミングなど、管理組合の理事会や総会を経て決める必要があります。
ですので、個人の自由度は、ほぼないに等しいと思います。

 

 

・1棟アパートにはどんな自由があるか？
例えばですが、敷地内に自動販売機を設置する。
これも場所さえあれば可能です。

 

最近だと、ソーラーパネルを設置し、電気の収入も得ていると言う物件もあるかと思います。

 

「もう建物古いから、全員、退去してもらって、新築にするかー」
ってのもできます。

 

簡単に書いてみましたが、その他にも色々とあると思います。

 

 

・何かあった時に資産として残るのは1棟アパート
例えば、災害がおきた時。
土地は資産として残るのは1棟アパートの良さです。

 

区分マンションの資産価値は主に建物です。
土地所有権がついていたとしても、そのマンションの部屋数で、土地の持ち分を割るので、比率は極端に低くなります。

 

区分マンションの場合、もし地震などので建物が壊れた場合どうなるのでしょうか？
区分マンションだと残る資産は、そのマンションを区分で持っている方と持ち分を割った、僅かな土地の権利になります。
要するに、ものすごい狭い土地だけ残り、売却するにもできない・・・
かと言って、新築を建てるのもできない・・・
と言うのになります。

 

 

しかし1棟アパート(土地所有権が条件)であれば、土地は資産として残ります。
売るもよし、新築を建てるもよしです。
また、地域や立地にもよりますが、建物より土地の方が資産価値の比率が高いケースが多いです。
中古のアパートなどになると、なおその傾向が強いです。

 

土地価格のみで、アパートまで付いています
なんてのも存在します。

 

 

マンションの建て替えは、管理組合で協議して所有者数の3分の2以上が同意が必要です。
しかし、1棟所有であれば建て替えはオーナーである自分次第。

 

 

もちろん、その分の責任も伴いますが。

 

 

 

 

と、言う事で、僕は、1棟のアパートをメインに、現在はアパート4棟、区分マンション3部屋を所有しています。

 

もちろん、1棟アパートのデメリットもあると思います。
どちらにも長所も短所もあります、。

 

 

よく考え、不動産投資をすすめましょう。

 

あとは、信頼できる、ちゃんとした不動産屋、管理会社と付き合うのが大事だと思います。
結局は、不動産投資をする人は、僕も含め、不動産のプロではありません。
それは、よーく頭に入れておいた方がいいかもしれませんね。