不動産投資を初めて感じたことです。
よく「表面利回り15%」みたいな見出し目にしますよね？

「おおっ！利回り15%も出れば結構儲かるじゃん！」

僕も、かつてはそう思っていました。
ただ、これが落とし穴なんです。

表面利回りをガンガン出してきて、それに釣られていては不動産屋の思うツボです。

銀行からの借り入れの返済、税金、他にかかる経費・・・それらを差し引いて残る
「キャッシュフロー」
これこそが、一番大事なところなんです。

不動産投資の利回りは目安。キャッシュフローを意識！

・不動産投資の利回りなんて目安程度に考えた方がいい。
そもそも、不動産広告に記載されている「利回り」で物件の購入を判断していませんか？

その裏に潜む色々なコストやリスクまで想定し、キャッシュフローをしっかりと確保するのが不動産投資だと僕は考えています。

例えば、区分マンションだった場合「表面利回り」ー管理費、修繕積立金などの経費がかかります。
すると、たちまち、利回りは減ります。
銀行からの借り入れを行っていた場合、そこから返済を引いた額が「手残り」となります。

要するに、例えば
(物件概要)
区分マンション
価格：3000万円
借入；フルローンの35年で金利2%
表面利回り：15%

と書かれていた場合

年間家賃収入450万円ー返済119万円＝331万円
が手元に残りそうな気がします。

しかし忘れないでください。
仮に
—————–
修繕積立金　1万円
管理費　1万円
——————
がかかった場合。
年間24万円余分にかかります。

年間家賃収入450万円ー返済119万円ー管理/積立24万円＝307万円
となります。

減りましたね。

さらにかかる費用を考えましょう。

・固都税
・不動産取得税(購入した時にかかります)
・取得税
・空室時の負担(空室率)
・クリーニング
・家賃の下落率

ここまで計算をして、長期的に、手元にどの程度残るか？
を考えましょう。

すると、不動産屋が出している「利回り」とは程遠くなるはずです。

家賃が入ってきた！
と言うのだけで喜んでいてはいけませんね。

と、こんな感じで、細かく、慎重に色々な費用を加えていった上で残る手残り＝キャッシュフロー。
とにかく、これを慎重に考え、導き出し、色々なリスクを想定し不動産経営をしましょう。

案外儲からないな？と思うかもしれませんが、コツコツやっていくのが不動産投資なんじゃないかと思います。

うつ病大家