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不動産投資をする上で、良く出てくる用語「法定耐用年数」

法定耐用年数って過ぎたらダメな物件なの？

これについて考えたいと思います。

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・そもそも法定耐用年数とは？
建物の使用可能年数のこと。
減価償却費の算定基準として、財務省令で定められた法定耐用年数がある。
法定耐用年数は、建物の構造、用途によって異なる算定基準で、法定耐用年数＝建物の寿命ではない。

 

 

＜法定耐用年数表＞
——————-
鉄骨・鉄筋コンクリート（SRC）造—47年
鉄筋コンクリート（RC）造—47年
重量鉄骨造—34年
軽量鉄骨造—27年
木造—22年
——————–

 

 

あくまで法律で定められた基準であり、減価償却の算定基準との事です。
要するに、法定耐用年数＝建物の寿命と言う事ではありません。

 

 

・法定耐用年数を過ぎたら危険なのか？
法定耐用年数を過ぎたと言うだけで危険とは判断できません。
もちろん、ものすごく古い物件であれば、それなりにガタがきているかもしれませんが
例えば、築30年の木造アパートなんて、まだまだ使えます。

 

 

あとは、手入れ次第と言われていますね。

 

 

・法定耐用年数を過ぎた物件のメリット
法定耐用年数を過ぎた物件を購入するメリットは
「短期間で減価償却費を経費計上できるところ」
です。
例えば新築であれば、減価償却の期間を法定耐用年数分とらなくてはいけません。
ただ、法定耐用年数を過ぎている物件であれば、減価償却の期間は短く設定する事ができます。
これにより節税の効果がでますね。
これは、大きなメリットだと思います。

 

 

家賃の下落をそれほど気にしないで平気と言う事です。
すでに家賃が下がっている状態です。
長期で運用して行く上で家賃下落をそこまで考慮しないでも大丈夫だと思います。

 

 

・法定耐用年数を過ぎた物件のデメリット
デメリットは、何と言っても金融機関からの借入です。
金融機関からの借入は、法定耐用年数を過ぎてる場合でも積極的に行ってくれる銀行もありますが
金利が高かったり、年数が35年は無理で30年とか25年になってしまう場合もあります。

 

 

また、満額で融資が出ない場合があります。

 

 

ちなみに、そもそも満額で出ない場合、僕はその物件に手は出しません。
銀行が、その物件の価値を算出した時に、あんまりなんだろうな・・・
と思う1つの指標にしています。

 

 

逆に、金利が多少でも下がったり、融資年数が35年で取れる物件であれば
それだけ、銀行も、その物件の価値を出していると言う事ですので、プラスの検討材料になります。

 

 

あとは、修繕費ですかね。
正直、ここは、わかりません。
手入れの行き届いた物件であれば、それほどかかりませんし
手入れがほとんどされていないボロ物件であれば費用がかかる可能性もあります。
また、自分で手配をしてやろうとすると、それはそれで手間になります。

 

 

エレベーターが付いている物件なんかだと、とても高くつきます。
30年ぐらいでエレベーター自体を交換する必要があるので、結構高くなります。

 

 

 

 

まあ、要するに、メリットもデメリットもあります。
ただ、言えるのは
法定耐用年数を過ぎた物件がダメと言う事はありません。
50年以上経過しているアパートが現役で満室稼働しているなんて事は普通です。

 

 

むしろ、手入れをして、部屋をキレイにしてあげれば入居者にとっては新築よりも割安に住めるのでいいのではないでしょうか？
と言うのが僕の考えです。