花粉症のひどい季節に書いています。
うつ病大家です。
うつ病なのか花粉症なのかわからないですが、やる気が出ません。
非常に残念です。
サラリーマンとしてはダメな部類にはいるのでしょう。
ただ、うつ病の人は、そんな事、気にしちゃいけません。
もっと自分勝手に生きましょう。
地方の不動産投資ってどうなの？
都心の不動産投資と地方の不動産投資を比較してみる。
今回はこれで行きたいと思います。
うつ病大家のFX日記地味にやっています。
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ちなみにですが、先に断っておきますが、僕は地方物件に投資するのは賛成派です。
自分でも地方の物件を持っています。
都心の不動産投資のメリット
空室リスクの低さ
不動産投資において空室は何も生まない、またはマイナスでしかありません。
どんなに奇麗な部屋でも、入居者がいない事には、収益は生まれないからです。
不動産屋が描いた、いい利回りを鵜呑みにして
結局誰も入居しない状況であれば、その部屋にその値段の価値はないと思います。
ただし、都心の物件であれば、そもそもの人口が多いので
その分、高い入居需要を見込めます。
少子高齢化の煽りなどを受けて、再び人口が都心部へ流入する動きが強まっているのも事実です。
大学や企業なども都心回帰の傾向にあります。
学生や若手社会人など、賃貸物件を必要とする層は一定数いると言うのが都心部での不動産投資の強みですね。
要するに、空室リスクが低いというのが
都心の不動産投資のメリットだと思います。
賃料が高い
需要が高いということは、供給する側も強気でいられます。
場所さえ良ければ、比較的強気な値段設定でも決まってしまう事もあるでしょう。
通勤や通学に便利。
人気な地域。
多少の流行り廃りはありますが、高めの賃料の設定ができます。
都心回帰の流れによって、今後ますます賃料が上がるという考えもあります。
ただ、これは、正直、物件にもよるんじゃないでしょうか。
場所や築年数によって変わると思います。
実際、イギリスのロンドンなんて中心部の家賃はどんどん上がっています。
それを考えると東京も中心部であれば、家賃が上がる可能性はなくはないとは思います。
だからと言って、家賃が上がる方向で考えていると危険ではあります。
いざという時に売りやすい
仮に、所有している不動産を手放さなければいけない状況になったとします。
その際に、やはり売ると言う事は買う人がいないと成立しませんよね。
都心物件であれば、需要は高いので、比較的売買には苦労をしないでしょう。
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都心の不動産投資のデメリット
物件の価格が高い
物件価格が高すぎて、利回りが低すぎてローンを組んだ時に
ほとんど手残りがない！
なんて事もあります。
融資は受けやすいかもしれませんが
そもそも、利回りが低すぎて、例えばアパートを購入した場合
1部屋空いてしまっただけで、毎月のローンの支払い額が足りず
持ち出し・・・なんて事になりかねません。
また、見落としがちなのが、税金。
不動産屋さんは、提案をしてくる時に、表面利回りしか説明しない人が多いでしょう。
税金は？空室率は？その他経費は？
注意が必要です。
利回りが低い
先にさんざん書きましたが、利回りが低いです。
なので、都心部で提案される物件は本当に利回りが低く
区分マンションを売ろうとしている不動産屋の営業の方でよくあるのですが
利回りが、４パーセントとか５パーセントなんてのが普通に出回ってます。
よく計算をしてみればわかりますが、この程度の利回りだと、ローンを組んだとして
毎月の家賃収入がほとんどイコール、下手すると、ローンの方が多くて、毎月、現金を持ち出し・・・
なんて事になります。
まったく不動産投資のうまみを活かせない事になります。
需要が高く、空室リスクが低い分、投資によるリターンも低くなる。
まあ、当たり前の話と言えば当たり前の話です。
それが、都心部の不動産投資なのでしょう。
地方の不動産投資のメリット
競争があまりない
都心と比べると物件の数が少なく、競争が確かにあまりありません。
ただし、需要もその分低いと考えた方がいいです。
また、競争が激しくない分、周囲の価格水準などに気を遣いすぎなくても
入居者を得られる事もあります。
ある程度強気の家賃設定でも、そもそもの供給量が少なければ
入居者は選択肢はありません。
かなりの確率で入居がきまります。
また、地方ではあまり入居希望者が多くないのではないかと不安に思うかもしれません。
ただ、よく考えて下さい。
地方でも、大学や企業の工場などがある地域はあります。
栄えている場所ってのは必ず存在します。
そこに通勤・通学している人の需要は見込めます。
なので、地方物件は、どのような需要が考えられるか？
これをイメージすれば入居者は確保できます。
ちなみに、僕が持っている地方の物件は
国立大学のすぐそばです。
退去があってもすぐ入居があります。
全て大学生です。
家賃も安いですが、物件価格も安く利回りが良く個人的には非常に安心していられる物件です。
物件の価格が安い
都心に比べ、物件価格はとにかく安いです。
実は参入障壁は低いと思います。
また、初期投資額が低ければ、万が一投資に失敗してしまっても
損失はたいした事ありません。
非常に低リスクな不動産投資と言うことになります。
利回りが高い
物件価格が安い分、利回りが高くなる場合が多いです。
都心部と比べれば家賃は安いです。
なので、「家賃収入の金額」で考えると、都心の方が圧倒的に高く見えます。
ただ、初期投資を考えて下さい。
利回り５パーセントとかの都心物件なんて普通ですが
地方の物件になれば、10パーセントを超えるなんて普通の話です。
見かけの収入こそ低いですが利益率で比較してみると
地方不動産のほうが良い場合もあります。
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地方の不動産投資のデメリット
需要が低い
人口比の問題になりますが、都心部に比べ人口が少ない分
需要が少ないです。
場所によっては入居率が悪かったりもします。
人口が少なく需要が低いということは、地方不動産の最大の特徴です。
現在、都心回帰傾向にあると考えるのであれば、地方への不動産投資はあまりオススメできないかもしれません。
さらに人口が減り続ける地方であれば、賃貸物件需要はさらに低下していくことが予想されます。
その周辺に人口が多く集まる大学や企業等に入居率も左右されてしまうので
万が一、大学や企業が都心部へ移転してしまえば、その地域の需要も大きく減少する事でしょう。
また、このような学園都市や企業城下町はその学校や企業があることによる経済効果の恩恵に大きく頼っているのが現状です。
ですので、その学校や企業が移転してしまうと、一気に廃れてしまうことも考えられます。
そうなれば、ただの人気のない街になってしまいます。
これが、地方不動産への投資に伴う大きなリスクの1つじゃないかと思います
いざという時に売却しにくい
また、そもそも需要が低いので、不動産の売買が難しい場合があります。
都心部のように買い手が沢山いる訳ではありません、
手放すのに苦労をする場合が考えられます。
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どうですか？
都心の不動産と地方の不動産。
それぞれに長所短所がありますね。
僕はあくまでバランスが大事だと思います。
利回りよく地方で利益を出す不動産も持っていていいと思います。
利回りはそれほどだけど、着実な物件も必要だと思います。
冷静な分析をして、自分のポートフォリオと照らし合わせて
投資計画を立てると良いと思います。
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