僕も一時期考えていたことがあるのですが
東京都内でのワンルーム/ファミリー向け物件の投資はありか？

 

 

これについて考えて行きたいと思います。

 

 

 

 

都心部の区分マンションは、利回りこそ低いですが、安定して需要が見込め
低リスクでの運用ができそうなイメージがあります。

 

 

果たしてこれは本当なんでしょうか？

 

 

あくまで、僕の想定ですが、色々な要素によって多くは変わってくると思います。

 

 

僕の不動産を購入する際の決めては
「住む人がイメージできるか？」
これです。

 

 

例えばですが、都心部、山手線の内側のワンルーム区分の場合で考えてみましょう。

 

 

恵比寿、目黒、中目黒、広尾、池尻大橋、三軒茶屋の駅から徒歩10分県内
家賃10万円程度で賃貸できるワンルームだったとしましょう。

 

 

どんな人が住みますか？

 

 

きっとですが、六本木や青山で勤務している20から30代の独身の方であれば住めるでしょう。

 

 

きっと、激務で遅くまで働いているので、できれば
会社から自宅までは電車で1本または1回乗り換えの場所を選ぶでしょう。

 

 

 

このような属性の人の場合、どんな物件を選ぶでしょうか？

 

 

おそらく
・とにかく駅から近い
・コンビニ/スーパーが近くにある
・できればオートロック
・築は古くてもキレイな建物の方がいい
・駐車場はあってもなくてもどっちでも構わない
・休みの日には歩いて、ちょっとオシャレなランチができる場所があった嬉しい

 

 

こんなところでしょうか？

 

 

すると、かなり物件が限られます。
利回りも低くなりそうな感じがしますね。

 

 

しかも、上記の様な物件は、管理費、修繕積立金もそこそこ高いと思います。

 

 

空室になってしまった場合のコスト(維持費)が高くなる可能性が高いと思います。

 

 

これも考慮の上、物件選びが必要になるかと思います。

 

 

また、上記で記載したような人は、結婚した後は、どういった場所に住むでしょうか？

 

 

きっと住宅ローンも余裕で組めるでしょう。

 

 

するとタワーマンションなどを購入し引っ越しするんじゃないでしょうか？

 

 

すると、ファミリー向け物件への投資を考えるのであれば
他の人が住む事を想定しなくてはなりません。

 

 

 

 

逆に、例えば、井の頭線、中央線、京王線等で、渋谷、新宿、などにすぐ出れるけれど
急行が止まらない駅の区分ワンルームの場合はどうでしょうか？

 

 

きっと、家賃も先に書いた想定より安くなりますよね。

 

 

すると、家賃、5-8万円程度で、住んでいる人は、アルバイトやバンドマン。

 

 

建物がキレイな必要はないでしょう。
築古でも安くて利便性が良ければいいでしょう。

 

 

一番重要なポイントは
「効率性」
となるでしょう。

 

 

こう言った物件は、当然ですが、価格も安くなるはずです。
修繕費、管理費も安くなるでしょう。

 

 

 

また、同様の場所でのファミリータイプだった場合。
どんな人が住むでしょうか？

 

 

仮に、年金受給者の夫婦。
生活保護の夫婦。

 

 

築古でも効率の良い場所を選ぶでしょう。

 

 

また、そんな簡単に引っ越しをしたりはしないでしょう。

 

 

あくまで、想像の話です。

 

 

賃貸業＝住む人がいないと成り立たない
ので、僕は、どんな人が住むか？
どんな人なら住めるか？
をいつも考えています。

 

 

なので、案外、都内の区分マンションは色々な想定ができて難しいなーと言うのが僕の感想です。

 

 

考えれば考えるほど、色々な人が思い浮かんでしまうのでｗ