かぼちゃの馬車事件。スマートデイズそして、スルガ銀行ではいったい何が起こっているのか？その1

不動産投資は自己責任。
とはよく言ったもんです。

僕も知識がある方ではないと思います。
ただ、ある程度、最低限の知識を持った上で、その物件の収益性や資産価値などを考え行うのが不動産投資。

しかし、おきてしまったのが
「かぼちゃの馬車」
の事件。

いったいどうなっているんでしょう？

そもそも、かぼちゃの馬車事件は、かぼちゃの馬車を販売していた会社スマートデイズが引き起こした事件です。
ただ、その融資を引き受けていたのが「スルガ銀行」

かぼちゃの馬車事件。
スマートデイズそして
スルガ銀行ではいったい何が起こっているのか？

こちらについて考えてみようと思います。

かぼちゃの馬車事件の現状
2018年4月18日、シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズによる民事再生手続きが棄却され、破産手続きへと移行することが決定された。

要するに、スマートデイズは、会社として再建する事はできず、破綻してしまったって事です。

当然、会社ですので、うまくいく会社もあれば、破綻する会社もあります。

このスマートデイズの破綻は結構なニュースになり、不動産業界における仲介業者の倫理性について疑問視される声が飛び交うようになりました。

同時に、ちゃんとやっている不動産屋さんの案件でも、他の銀行の融資担当が慎重になったりしました。

現在もそうですが、銀行の融資担当は、不動産投資の融資に関しては、以前よりもとても慎重になっていると感じます。

話を戻して、この「かぼちゃの馬車」の融資を担当していたのが「スルガ銀行」だったってわけです。

いったい、何がおこっていたんでしょう？

スマートデイズの破綻の経緯
まず、スマートデイズが破産した経緯をせいりしましょう。

スマートデイズは
・年収約1000万円前後の高給サラリーマンをターゲットにした
・女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を販売した
・「30年間の家賃保証と、毎月数万円の利益」が出ると言う売り文句

また、おそらく、高所得のサラリーマンを狙ったって事は
「節税効果がありますよ！」
なんて、ありがちな話も織り交ぜて、営業をしていたのだと思われます。

かぼちゃの馬車の販売価格は？
シェアハウス「かぼちゃの馬車」の販売価格は、1億4000万円ほどでだったとの事。

新築物件として考えても、ずいぶん高いなぁ・・・と言う感じがします。

さらに実際には、スマートデイズの最終顧客であるサラリーマンの間で複数の不動産業者に転売を行っていたことから、この1億4000万円という販売価格にはかなりの利益が乗っていたと。

要するに、末端価格が1億4000万円だったんですね。

なので、販売時に売却益がかなり出ていたと考えられます。

あとで、ニュースにもなっていましたが、無茶苦茶な家賃設定で空室だらけ・・・
それでも、販売時に売却益が結構でていたのでしょう。
それで、家賃保証をする事がおそらく可能だったんです。

かぼちゃの馬車入居者の評判
そもそもですが「かぼちゃの馬車」入居者からの評判もよくなかったようです。

シェアハウスと言えば聞こえがいいです。
なんか、オシャレな感じもします。

リビングなどの共有スペースに住人同士が集まり、ワイワイなんてのも想像できます。

しかし、かぼちゃの馬車は、共用スペースはシャワーくらいのもので、リビングもなく、とてもシェアハウスとは呼べない居住環境だったようです。

おそらくですが、コストの削減のため、このような事になっているのかと思いますが
入居者が求めている物件に、それじゃなりません。

利益を追求するのは間違っていないと思いますが、適正なやり方ではなく利益を追求した結果
入居者は増えるわけもなく、先に行った末端での販売価格1億4000万円もあるにもかかわらず
資金難に陥る事になるのです。

しかし、家賃保証金額をオーナーに支払い続けなければならない。
この状況が続いた挙句遂に資金ショート。
家賃保証をストップ。

と言う流れだったんですね。

そもそも物件価格がおかしい
そもそも、1億4000万円と言う物件価格もおかしな話です。
シェアハウスですよ。

都心の一等地に建設しているわけじゃないのに、そんな事になるってのも変な話です。
要するに、物件価格と土地値を考えても、かなりのボッタクリの価格になっていたわけです。

まずは、これが問題。

しかし、それに対して、融資をしたスルガ銀行。
一体何が起こっていたんでしょう？

うつ病大家