サラリーマン大家さんの不動産投資。中古ワンルームマンションの投資のメリットとデメリットを考える。

不動産投資を始める際の悩み・・・
新築を買うべきか?
でも、新築は高い。

 

それじゃあ中古を買うべきか?

 

そして、アパートにするか?でもアパートは高い。
まずは、中古ワンルームにするか?

 

こんな感じで、中古ワンルームの投資にたどり着く人が多いかと思います。

 

しかし、中古ワンルームマンション投資って
本当に利益が上がる投資なんでしょうか?

 


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サラリーマン大家さんの不動産投資。
中古ワンルームマンションの投資のメリットとデメリットを考える。

 

これについて書いてみようかと思います。

 


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中古ワンルームマンション投資のメリット
まずは、「中古」と「ワンルーム」それぞれのメリットについて考えてみましょう。

 

新築よりも価格が安い
当然、中古なので、価格が新築よりも安いです。
また、最初から入居者がいる場合もあるので、購入してすぐに家賃収入が発生する場合もあります。

 

また、購入価格が安いため、利回りが新築よりも良かったりします。

 

と言う事は、投資効率を考えると、中古の方が良かったりします。

 

 

管理状態、管理実績が確認できる
中古ワンルームマンションの場合、これまでの管理状況を確認することができます。
例えば、定期的に修繕工事が行われてきたのか?
修繕積立金は溜まっているのか?
今まで、ちゃんと管理されているマンションなのか?

 

現地まで行って、ポストとかみれば、入居状況なんかもみれますし
同じマンション内での家賃相場の確認なんてのもできます。

 

中古=すでに実績がある
って事ですね。

 

 

実際に、物件情報だけを見ると、良さそう・・・
でも、行ってみたら、エントランスの郵便受けにチラシが散乱・・・

 

なんてのも見れたりします。

 

 

逆に、新築の場合は、これから管理組合によって運営されていくので
どうなるかは、わかりません。

 

新築だと最初から入居者がいるわけじゃありませんので
果たして、不動産屋が設定した家賃が妥当か?
と言うのも疑った方がいいです。

 

実績がないですから。

 

また、家賃を、ちょっと上げてしまえば、すぐに「想定利回り」を良くする事ができてしまいます。

 

 

売却しやすい
中古ワンルームマンションは価格が手ごろなため
アパートや土地などと比べると売買が早いです。

 

特に立地が良かったり、すでに入居者がいて利回りが高い場合は
情報が出てすぐに買い付けが入ったりします。

 

逆に言えば、購入しようとするとライバルも多いって事です。

 

 

ランニングコストが安い
仮に退去があり、新しい入居者を募集するために壁紙を張り替えたり、クリーニングをしたりします。
当然、部屋の面積が狭いワンルームでは、この費用は、安く済みます。

 

 

リスクが低い
どんな投資でもリスクはあります。

 

もともと、それほど高くない中古ワンルームであればそもそもリスクは低いです。

 

また、購入価格も、アパートなどに比べて安いので、分散投資をするのには、ちょうどいいと思います。

 


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中古ワンルームマンションのデメリット
メリットを書いてきましたが、デメリットもあります。
今度は、「中古」と「ワンルーム」のデメリットを閑雅て見ましょう。

 

 

所有しているだけで経費と税金がかかる
中古ワンルームマンションに投資を始めるとの経費と税金がかかってきます。
固定資産税、管理費、修繕積立金。

 

不動産屋が公表している「表面利回り」だけで判断はせず
ちゃんと経費を差し引いて利回りを計算する事が重要です。

 

 

利用可能な年数が短い可能性がある
ちゃんと修繕をしているマンションであれば、比較的古いマンションでも稼働はしています。
ただ、一般的に寿命は60年以上と言われています。
当然、中古は新築に比べて年数が経っている分、利用可能年数も短くなります。

 

家賃収入が得られる期間も短くなる可能性があります。
と言う事は、古すぎる中古ワンルームに投資した場合
家賃収入だけで投資資金を回収できない場合も考えられます。

 

 

室内設備の老朽化
エアコンや給湯器と設備も中古になります。
こうした設備はだいだい10年ぐらいに故障し、交換や修理が必要になります。

 

なので、新築よりも、早くに修理する箇所が出てくる場合があります。

 

 

室内の間取りや建物設備が現在のトレンドとは違う
当然ですが、流行り廃りはあります。
ワンルームマンションも分譲時のトレンドがあります。
築20年以上も経っているワンルームマンションだと、床がカーペット、バスとトイレが一体型の3点式ユニットが使われている場合が多いです。

 

これは、バブル期で土地値が高騰している時期に作られ、お部屋の広さを抑えて、 販売戸数を確保しようという時期に作られた建物だからです。
最近、また増えてきましたが、15平米以下の極小物件も結構あります。

 

すると、今のトレンドとは違い、入居者が決まりにくかったりってのも考えられます。

 


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もうちょっと中古ワンルームマンション投資のデメリット
激安、高利回り物件に騙される。
入居者がいなければ利回りは架空の数字です。
現在空室の場合、不動産屋が出してくる資料の利回りはあくまで不動産屋が考えた「想定」です。
不動産屋が想定している家賃で賃貸需要があるかを確認すべきです。

 

ローンを組みにくい
正直、中古のワンルームマンションとかだと、金額が小さすぎて逆にローンが組みにくかったりする場合があります。

 

もちろん、中古のワンルームでも立地などによっては、お値段もそこそこする場合もあります。
その場合は、ローンが組めるでしょう。

 

ただし、中古のワンルームの場合、「ローンの借り過ぎ」がリスクになる事があります。
家賃の滞納や、長期の空室があってもローンは待ってくれません。

 

その期間のローンの支払いは自分で支払わなくてはならないのです。
その結果、破綻してしまう場合があります。

 


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中古ワンルームマンション投資を始めよう!
ちゃんとリスクを理解した上で投資をすれば、比較的、ハードルは高くありません。

 

長期安定的に家賃を得るためには、需要がある地域のリサーチをしっかりしましょう。

 

また、入居者がすでにいる場合、なかには、10年以上も済み続けていて
相場家賃よりも高い家賃で住んでいる場合もあります。

 

この場合、長期入居者が退去してしまった場合、次の入居者の募集の際に
家賃を大幅な値下げをしなくては行けない場合も考えられます。

 

入居者の情報、他の部屋の家賃相場について、事前に確認が必要です。

 

また、修繕工事が行われている、建物の管理が行き届いている、など確認しましょう。

 

 

なかには20年近くたっているのに、一度も修繕工事が行われていないマンションや
積立金を滞納している人がたくさんいるマンションってのもあります。

 

 

これが全てではありませんが、中古ワンルームマンション投資を始める際の参考にでもしてて下さい。

 


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