前回は、入居者の方にとっての譲渡型賃貸みたいな感じで
譲渡型賃貸について書いてみました。
僕も大家さんです。
「譲渡型賃貸」は大家さんにとってオイシイ投資なのか？
気になる所です。
これについて調査をしてみたいと思います。
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地方での不動産投資は、高利回りを狙うことができる一方でリスクも大きい。
物件の価格は確かに安いが、そもそもの人口が少ない。
要するに賃貸需要が少ないって事になるからですね。
しかし、「譲渡型賃貸」は空室リスク・家賃下落リスクを回避することができると言う。
なんらかの事情で住宅ローンを組みたくない(または、組むのは難しい)
でも、マイホームは将来的に手に入れたい・・・
そう言う人が入居対象となるらしい。
そのような入居者から一定期間の賃貸借契約の中で
賃料を受け取り契約期間が終わったら、物件は入居者に譲渡すると言う仕組みになっているらしい。
気になるのは、なぜ、入居者が自分でローンを組まない(または組めない)のか？
っていう所が、僕的には、ちょっとだけ引っかかる。
ちなみに、仮に、僕が大家さんで、入居者の方がいる場合は
・定期賃貸借契約
・譲渡予約契約
の二つの契約を交わす事になるらしいです。
賃貸借期間は10年〜最大28年の間から選べ
大家さんは建築費用などの他、固定資産税、管理費、建物表題登記などにかかる費用を負担。
大家さんが建築費のための融資を受ける際は
入居者が選択した賃貸借期間以内の借入期間を設定するらしいです。
と言う事は、とにかく長いローン年数にして、キャッシュフローを多くすると言う手法は成り立たないって事ですかね？
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譲渡型賃貸のメリット
空室リスクは通常の賃貸と比較して低いと言うのが1番でしょう。
そもそも、入居者を決めてから建築するため
物件を購入してから入居者を募集する一般的な新築投資とは違います。
もう住みたいって言う人がいる状態で建築できるって言うのは確かにメリットではありますね。
また、5年以内の契約解除には、入居者に違約金が発生する仕組みになっているようです。
と言う事は、5年は安心って事ですね。
また、譲渡を前提とした建築なので
出口戦略とセットになっているってのが利点なのではないでしょうか。
売却しようとした時に売却ができない・・・
なんて事は避けられますよね。
賃貸借契約中に賃料の減額がないと言うのもメリットの1つです。
これは大きいですね。
新築物件は、年数が経つと、賃料がどんどん下がっていくのが基本です。
新築時が一番高くて、あとは念に1%ぐらいは、覚悟をしておいた方がいいですよね。
それがないのは、結構大きいです。
すると、利回りも安定しますよね。
シュミレーションをしてみる
・投資費用
5000万円
・表面利回り
7.5%
・賃貸契約
20年
だった場合でフルローンを組んだ場合
・年間賃料(収入)
375万円
・20年後、受け取った家賃収入の総額
7500万円
・物件購入費用(支出)
5000万円、2%でフルローンを組んだ場合
約6070万円
・差し引き
プラス 1430万円
となる。
もちろん、税金などの費用も、この中から捻出しなくてはならない。
仮に、5000万円キャッシュで購入すれば、確かに2500万円の利益が出るって計算にはなりますね。
どうだろう？この数字を見ると。
無茶苦茶儲かりはしない。
でも、リスクも低いと言う投資になるのかな？
ってのが、僕の感想である。
デメリットはないのか？
空室リスクは低そうだが、基本的に入居者が退去する可能性はありえる。
その際はどうするのがベストなんだろう？
やっぱり売却？
それとも、賃貸募集？
と言ったのはリスクにはなり得る。
・滞納リスクは低い
譲渡型賃貸入居者のターゲットは
非正規雇用などで年収が低かったり
携帯電話料金の滞納などで信用情報に履歴があったりして
住宅ローンが通らない人たちとの事。
逆に、その程度で、ローンって通らないの？と言う疑問もあるが・・・
ただ、譲渡型賃貸と言う商品の特性が滞納リスクを低くしているような気がしますね。
自分の家になる！
と言うモチベーションが滞納リスクを低くしているようです。
要するに
念願だったマイホーム
と言う愛着を持って住んでくれているって事ですね。
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うーん。
アリな気はしますし、基本的に金額も大きくならなそうなので
検討の余地はありそうです。
ここの会社がやっているみたいなんで、ちょっとメールマガジンなど登録してみようかと思います。
場合によってはセミナーとか聞きに行ってみようかと。
また、わかったら情報は書きたいと思います。