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僕は、地方の安い区分マンション3つとアパートを5棟持っています。
よくあるキャッチコピーで
「まずは少額投資から！」
みたいなのがあるかと思います。
あくまで、僕の意見ですが、少額投資から始めるのは、非効率的だと考えています。
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・なぜ少額投資から始めるのが非効率か？
仮に、地方の区分マンションを購入するとしましょう。
300万円ですか？
500万円ですか？
そして、その物件は融資を受けて購入しますか？
キャッシュですか？
ネットで利回りは何パーセントですか？
上記を考えてみて下さい。
ちなみに、僕が持っている3つのち方の区分マンションは
・各300‐400万円程度(諸経費込み)
・融資は使わずキャッシュで購入
・ネットで利回りは、9パーセントぐらい
です。
実は、僕は、この物件を一番最初に買ってしまい、その後アパートの購入へ進みました。
これは、僕の考えですが、非効率的だったと考えています。
理由は
・見せ金が1000万円ぐらい減った
・ネットで9%だと年間90万円程度が家賃収入となるのでちょっとインパクトが小さい
ここです。
決して、僕は地方の区分マンションを購入するのは反対ではありません。
地方には地方の生活があり、そこに需要が見えれば購入すべきと考えています。
ただし、問題は順番なんです。
・なぜ、少額投資から始めるのが非効率か？
僕の場合を考えてみましょう。
見せ金が1000万円減っています。
要するに自己資金が少なくなってしまっています。
これが、借入をする際に、マイナスに働く場合があります。
例えばですが
＜Aさん＞
サラリーマン 年収600万円
貯金1000万円
物件なし
サラリーマン 年収600万円
貯金 なし
地方物件を少々持っている
となった場合、銀行によって、物件を持っていても評価が出ない場合があります。
各銀行、対象となるエリアが決まっている場合が多く、地方に行くと、エリア外のため
その物件(区分マンション)は持っていても持っていなくても変わらないと言う事になる場合があります。
すると「Bさん」は
ただの貯金ゼロの人です。
銀行が融資をしてくれるのに、やはり現金を持っているのは大きなアドバンテージになります。
順番を間違えただけで、融資を受けられる金額が減ってしまっては、時間がかかってしまうだけです。
・要するに僕が考えるベストな順番は
まずは借入を受けて、アパートなどの物件を購入。
↓
2億程度借入をすると、頭打ちになり融資が受けられなくなる
↓
ただし、2億円程度の物件を持っていると
ネットでキャッシュフローが年間400万円‐500万円程度は残る。
↓
この手残りしたキャッシュフローで
キャッシュで購入する等、借入に頼らない物件購入をすすめ
雪だるまのように物件を増やしていく
↓
物件が増える＝年間のキャッシュフローが増える
と言うわけです。
この時に、キャッシュ、または、あまり融資に頼らないで購入する物件は
もとの2億円の金利を吸収できるぐらいの手残りを残せるインパクトを持った物件
と言うのが条件になります。
もし、それが見つからなかったら、年に1回、手数料を払ってでも繰上げ返済をしちゃいましょう。
元金が減るので、キャッシュフローが良くなるはずです。
と、これは、あくまで、僕のシュミレーションの結果ですので、参考までに。