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そもそも融資ってどれぐらい組めるんだ?
サラリーマン大家さんの疑問です。
そして、そんなに自分でお金借りる事はできるのかな?
僕も半信半疑でした。
僕が、実際に不動産屋さん、銀行の方から話を聞いた、いくらぐらいまでなら融資ができるのか?
その基準はどうなっているのか?
を今回は書いてみたいと思います。
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そもそも、自分にそんなに信用力があるのか?
僕も不動産投資を始める時にかなりの疑問でした。
色々と基準があるみたいなので、あくまで、僕が不動産屋さん、銀行の方に聞いた話をまとめて書きたいと思います。
・借主の属性
実際に借入をする人の属性です。
この人が、いかにちゃんとして安定している人か?
と言うのを見るようです。
その上で、サラリーマンは非常に安定し、融資をしやすいと言われました。
もちろん、会社の規模や年収にもよりますが。
上場企業で年収がそれなり・・・であれば、結構良いみたいです。
基本的に融資の限度額は年収の20-30倍ぐらいと言われました。
要するに、年収1000万円であれば、3億ぐらいまでは融資は受けられる計算になります。
ただし、これはあくまで目安です。
不動産屋の信用や、借主の資産状況によって大きく変わる場合があります。
実際に僕の場合、年収は600万円ぐらいです。
これだと、2億も借りられません。
ただし、現在、2.5億まで借入ができましたし、同じ銀行で
「もう5000万円であれば大丈夫」
と言われています。
要するに、総額で3億円です。
3億円の借入ができれば、物件の規模や部屋数もかなり増やせます。
かと思えば、借入が1億もないのに、銀行から断られたと言う、同じ会社の人もいます。
これは、不動産屋の信用力やファイナンスアレンジ、物件のチョイスなどが良かったからだと思います。
実際に、僕は年収の30倍ぐらいまでと言う目安を通り越し
年収の50倍にあたる3億までOKと言われているわけです。
いかに不動産屋の役割が大事かと言うのがわかりました。
・積算評価
この「積算評価」と言うのもかなりの重要みたいです。
要するに、銀行がその物件の価値をどう評価しているか?
と言う話ですが、当然、評価していない物件であれば、お金は貸してくれません。
ここは、サラリーマン大家さんだけで、目利きしようというのは難しいと思います。
なので、不動産屋の方の役割がかなり大きくなります。
そもそも、積算評価とは、土地と建物のそれぞれの資産価値を合計したものの事です。
計算方法につきましては書きませんが、僕は結構、ここを重視しています。
自分で選んだ物件でも、必ず不動産屋の方に
「この物件の積算は?」
と聞きます。
ちなみに、とにかく売ろうとしているだけの不動産屋は
この質問をすると「モゴモゴ」しますw
・収益還元評価
近年、重要視されるようになったのが「収益還元評価」です。
これは
「家賃収入をベースに物件の稼ぐ力」
です。
要するに、その物件は稼げるのか?
ってことですね。
重要です。
サラリーマン大家さんは、自分の属性は、そんなに変わりませんし、変える必要もないと思います。
ただ、物件の評価はしっかりと見るのが、融資をたくさん受ける有利に進めるポイントなのだと思います。
積算評価、収益還元法、利回りばかりに気を取られず、ちゃんと物件の分析が必要って事ですね。