不動産投資を数年やっていて思うこと。
色々とあります。
会社の数少ない不動産投資仲間と情報交換をしたり、彼らの投資や、運営の考え方を聞いたり。
もちろん、自分のも話をしたり。
色々と、話したり、情報を集められば集めるほど、新たな方法に気付いたり、不動産投資と言うものの特性に気付いたりするものです。
今日は、そんな話。
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不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン
不動産投資は基本的に
「ミドルリスク・ミドルリターン」
です。
イメージしてみて下さい。
ほとんどの場合、賃料がある日いきなり２倍になることはありません。
もちろん、ある日突然、賃料が一気に半分に下ると言う事もありません。
土地や建物の値段は、場所によって、数年掛けて、じわじわと上がったりする場合はありますが、あくまで
「賃貸」
をベースに考えると、そんなに大きく変わると言う事は、考えづらいです。
もちろん、「選球眼」は必要です。
良い物件と悪い物件を見分け、胡散臭い話は回避する。
これさえできれば、ある程度安定して、運営し、不動産投資が成り立つと言う事は、難しい話ではないと思います。
「じゃあ、その選球眼を教えてよ！」
って話になると思います。
ここは、それなりの勉強、情報収集などが必要になってきます。
不動産のプロ(不動産屋)並になる必要はありませんが、不動産屋の営業の方が話している事を理解する程度の知識は必要になります。
理解ができなければ選球眼も身につかないと思います。
かぼちゃの馬車事件を例に考えてみる
記憶にも新しい「かぼちゃの馬車事件」
民事再生法を申請して破綻した不動産会社スマートデイズが
「かぼちゃの馬車」というシェアハウスを投資用不動産として建て
年収800～1000万円のサラリーマンや公務員らに販売した事件です。
これは、販売したシェアハウスを一括して借り上げし、投資家たちには一定の手数料を差し引いたうえで賃料を支払うという「サブリース」事業を行っていました。
ここでのポイントは怖いのは
・サブリース
・シェアハウス
・不動産投資
ではありません。
サブリースでも、ちゃんと現実的に運営して収益を上げ、不動産屋と大家さんとちゃんと収益が上がるようにできている会社もたくさんあります。
ただ、かぼちゃの馬車事件は、スマートデイズが
「利回り8％、賃料30年保証」
という非現実的な好条件を提示し、それに対して、大家さんに1億円単位の投資資金をさせていたのが問題なんです。
もちろん、その背景には、スマートデイズが提携していた、スルガ銀行にも問題はあります。
スルガ銀行が融資するにあたり、スマートデイズが投資家の預金残高を多く見せかけるなど審査書類を改ざんしていた事も問題になりました。
結果「リスクなく不動産投資ができる」
と思いこませ、スマートデイズはシェアハウスを販売し続けたのです。
ここで、ポイントです。
なぜ、このような自体になり、多くの被害者が出てしまったのでしょうか？
あくまで個人的な見解ですが
不動産投資を始めようとしている人の勉強不足
これも大きな原因の1つだと思います。
ありえない家賃設定をし、収益性が良くなるように見せて、物件自体を、通常よりも高い値段で売りつけていたんです。
これは、自分で調べたり、勉強したりすれば「おかしいな？」と気付いてもおかしくない部分だと思います。
もちろん、そう言った情報弱者に対して、不動産と言う高額な物を売りつけたって言うのは、スマートデイズ、スルガ銀行に問題があると思います。
だって、やっている事が、訪問販売で無駄に高級な布団を売りつけられたり、過剰に家の修理をするような詐欺と変わりませんもん。
どちらも、ちゃんと自分で調べた結果での判断ではなく、売り手の口車に乗せられているだけです。
不動産は情弱ビジネスなのか？
「不動産は情弱ビジネス」というのを「かぼちゃの馬車事件」では実践されてしまった。
って感じだと思います。
さすがに、今後、派手に預金や資産を改ざんして、無理な融資付けをして物件を売りつけるような事はできなくなると思います。
しかし、不動産の一部には元々「情弱ビジネス」的な側面がありると思います。
要するに、不動産に対する知識、リテラシーの低い人を常に悪質業者が狙っているのです。
本来、アパート経営など成り立たない立地条件の土地をもつ高齢者に近づき、割高な建築費でアパートを建築させる
これも結構よく聞く話ですね。
これも、実際に、その場で大家産業をやってみるとどうなるか？
不動産投資、大家産業はどんなものなのか？
その建築費、家賃は妥当なのか？
すべて、勉強したり、情報収集すれば、わかることだと思います。
かぼちゃの馬車事件でも、「スルガ銀行が提携しているのだから安心できると思った」と言う被害者の声が多かったようです。
要するに、「銀行がお墨付きなので安心」という事ですね。
たしかに、大丈夫そうな感じもします。
しかし、スマートデイズのいう「利回り８％」が現実的な数字ではないと言う事は、インターネットで不動産の賃料相場、物件の相場を調べればすぐにわかるはずなんです。
また、税金対策や年金目的の新築ワンルームマンションの投資の営業も同じだと思います。
よく考えれば、気付く事が多々あると思います。
「30年ローンです！家賃+5000円を持ち出して返済すれば30年後にご自身の資産になります！」
まあ、よくある営業です。
問題点はを考えましょう。
「毎月5000円を持ち出す」
要するに、ローンの支払を家賃が下回っているんです。
そして、毎月5000円の持ち出しで返済をすると30年後に自分のものになる。
だいたい合っているかもしれません。
ただ、このシュミレーションは
・30年間空室にならない
・30年間家賃が下がらない
事が前提になっています。
さらには、30年後も、現在の家賃で賃貸ができている、または、売却をすると利益が出るってのが前提になっています。
これ、本当ですか？
もし、こう言う、営業にあって、ちょっと考えてみている人がいたら、よーくシュミレーションしてみて下さい。
・30年持ち続けたら、空室期間はあります。
・新築ワンルームで30年間同じ家賃が続くと思いますか？家賃は下がるはずです。
単純かもしれませんが、単純な事こそ、絶対に見落としちゃいけないんです。
この程度であれば、ちょっとエクセルを叩いて、シュミレーションすればわかるはずです。
情弱名簿は売られている？
新築ワンルームマンションの投資の営業電話に限らず、世の中、不動産投資の知識が低い層を狙った投資話ってのは溢れています。
上で、書いた、新築ワンルームマンションの投資がいい例です。
不動産営業マンのセールストークは
「一見マイナスですが、節税効果があります」
多くはこれです。
実際にそういう理屈で買っている人も多々いると思います。
ただ、こんなものは、投資ではありません。
不動産投資と言うちょっとわかりにく世界と言う事を利用し、こう言った不動産営業マンは
・世間知らず
・押しに弱い人
を営業トークで販売しちゃうんです。
「購入したはいいけど、あんまりだな・・・」
と当然なるんですが
不動産業界が恐ろしいのは、こうやって物件を買った情報弱者の人達の「名簿」が売られているらしいんです。
今度は、不動産営業マンは、その名簿に載っている人に接触し追加で購入させたり
「いま売らないと大損ですよ！」
と脅し、数年前に高値で買わされた物件を損切りさせて売却させてしまう。
なんてのもあるみたいです。
信じられませんよね。
でも、こう言う世界が世の中には存在するようです。
そのためにも、情報弱者にならないよう、不動産投資をするときは、最低限の知識を身に着けて置く必要があるんです。
不動産投資は「投資」じゃない。「事業」だ。
あとは、不動産投資って言うから、株とかみたいに投資っぽく聞こえますが
不動産投資は「事業」
だと僕は思っています。
例えばアパートを購入して、入居者を募集する。
その値段設定を決める必要があります。
また、入居者満足を考え設備投資をする事も必要になるかもしれません。
株のように、今後の成長を期待して、お金を出しておくだけではダメなんです。
ちゃんと、自分で所有している不動産に働いてもらって、初めてお金が入ってくるんです。
なので、不動産は事業なんです。
ちゃんと事業だと思って取り掛かれば、最低限の勉強はしますし、市場調査もしっかりすると思います。
情報弱者になって負けないように！
健全なる不動産投資をしましょう！
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