楽待でコラムを書かせてもらっています。
こちらもチェックしてみて下さい。
もうちょっとしたら確定申告です。
もうそんな季節かー。
と思いつつ、税理士の先生と打ち合わせの予定を組みました。
今年の数字を見て、次の物件の事もそろそろ考えようかな？
と計画中です。
さて、不動産は、立地が大事と言われています。
当然「駅から近い」って言うのは非常に大きな武器です。
そこで今回は
不動産投資は立地がすべてと言われる理由
こちらについて考えてみようと思います。
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不動産投資における重要性
不動産投資を成功させたいのであれば、物件の築年数や間取りよりも物件の立地条件にこだわるべき！
と言う人もいます。
ちょっと離れた新築マンションよりも、一等地のボロアパートの方が有利なのか？
不動産投資において重要となる要素にはさまざまなものが存在すると思います。
まずは何が、なぜ重要なのかを考えてみたいと思います。
物件価格
まずは、物件価格。
当然ですが、人によって銀行が1回に融資してくれる金額も違うと思います。
1億円未満の人もいれば5億円まで融資を出してもらえる人もいます。
さらには、この物価格は、利回りと関わっているからですね。
物件を安く仕入れられれば当然利回りは高く、物件が高ければ利回りは低くなっちゃいます。
不動産投資において利回りは非常に重要。
なぜなら、これが収益と直結しているからですね。
なるべく良い条件で購入できるよう物件を探す必要はあります。
利回り
上に書いたことと重複してしまう部分ではありますが「利回り」
これは、不動産投資で用いられる代表的な指標ですね。
ただ、ここで、注意しなくてはいけないのが
表面利回りと実質利回り
最も単純な物件の投資指標で、年間の家賃収入を物件の購入価格で割ることで算出する「表面利回り」
そして、年間の家賃収入額から管理費や修繕費などの諸経費を引いた値を物件の購入価格で割って算出する「実質利回り」
要するに、実質利回りは、より具体的に収益が計算できる指標になっているんです。
ただ、実際、不動産屋が出しているのは「表面利回り」がほとんど。
そこで、自己シュミレーションで必ず実質利回りを計算するのが大事だと僕は思っています。
ただし、利回りは価格や築年数、立地などのその他の要素の結果でしかありません。
物件の性質ごとに標準的な利回りは変わります。
なので、利回りが高い物件が良い物件とは限りません。
他の要素についてもしっかりとシュミレーションをして判断をする必要があります。
築年数
築年数も重要ですよね。
まず、築年数で、注意してみてもらいたいのが、1981年以前に建てられたか、それ以降に建てられたかという点。
1981年には耐震性に関して「新耐震基準」という新しい基準が設けられたため、それ以前とそれ以降では物件の耐震性が異なってきます。
1981年以降に建てられた物件の方が、耐震性が高いので、ここも見逃さない様にする必要がありますね。
また、築年数は家賃にも影響します。
新しければ家賃は高いですし、古くなるにつれて家賃は下がります。
この家賃の下落幅も考慮して、10年、20年運用したシュミレーションをする必要があります。
もちろん、築古の物件は修繕の計画も必要になります。
間取り
間取りは大きく、ワンルームとファミリータイプのどちらにするかを選ぶって事です。
周辺環境などを調査し、需要の高い間取りを選ぶ必要がありますね。
例えば、近所に大きな工場があって、ファミリーで住んでいる人が多ければ、ファミリー向けの間取りの方がいいかもしれません。
大学が近くにあれば、狭いワンルームが向いているかもしれません。
世の中の流れを見ると、今後は単身者世帯や夫婦のみの世帯が増加するとされており、夫婦と子供の世帯はほとんど増加しないと考えられていることを考えると、単身者や夫婦のみの世帯をターゲットとした方が良いかもしれませんが、これも立地等色々な要因が絡みますので、周辺状況など調べる必要があります。
その地域の入居の需要がどの程度あるかを考えることが重要になりますね。
立地
「立地にはこだわりたい」
と不動産投資を始める方で言う人がいます。
立地が良い＝駅が近いではないと僕は思います。
立地が良い物件の方が良いということは当然ですが、そこには様々な要素があります。
最寄り駅からの距離が近いと言うのは都心部においては非常に重要なポイントになってくると思います。
電車が主な移動手段となるので、それも当然だと思います。
ただ、最寄り駅が近ければ良いわけではありません。
急行が止まるのか？主要ターミナル駅へのアクセスは良いのか？
これも、大きなポイントですよね。
通勤や通学に使いやすい場所って言うのは重要です。
しかし、これだけじゃありません。
スーパーや病院などの生活に必要な施設が近くに揃っていると言うのも重要な要素だと思います。
車文化の地方であれば、また話は別だと思いますが、駐車場も高い都心部では、これらの
「生活のしやすさ」
も立地の良さになります。
他にもあります。
騒音が少ないか？
例えば、高速道路の脇や線路沿いなど、普通に住んでいるのに、うるさかったらそれは、マイナスポイントになると思います。
また、治安の良し悪しも重要です。
駅から家まで、安心して歩けるか？
など、他にももっと色々と想定しないといけない事があるはずです。
また、例えば、間取りや、設備は変更できます。
なんなら、立て直しをしてしまえば、建物も築古から新築に変えられます。
ただし、立地は変える事ができないんです。
そう言う意味でも立地は大事になります。
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東京23区で立地を考える
都心部で立地を考えていきましょう。
良い立地にはスーパーや病院などの施設の充実度、騒音や治安などの周辺環境、駅からの距離などの条件があります。
すべてを叶えるのはなかなか難しいです。
ですが、その中でも多くの人が重要視するのは
「駅からの距離」
なんじゃないかと思います。
確かに、都内であれば、駅からの距離と物件の価値や価格は直結していると思います。
駅からの近ければ、土地の価格も上がり、離れていけば、ちょっとずつ下がっていっています。
国土交通省の地価公示データによると、最寄り駅からの距離が500メートル以内の地域ではこの3年間継続して1パーセント以上の地価上昇を続けているようです。
しかし、15分を超える地域になると成長率は0.5パーセント程度。
駅からの距離に応じて価格の上昇率に格差があることがわかります。
また、入居者が希望する駅からの距離を考えてみましょう。
賃貸情報を扱っている会社が出している情報によると、
駅から徒歩3分以内に住みたい人がパーセント
徒歩5分以内が16パーセント
徒歩10分以内が47パーセント
と言う結果が出ています。
要するに、約70パーセント徒歩10分圏内の物件に住みたいんです。
すると、徒歩10分以内の物件であれば、多少強気の家賃設定でも良いかもしれません。
また、10分を超えたら、ちょっと広かったり、設備が良かったり、値段が下がったりと差別化が必要になると考えられます。
実際に、そんなに駅の近くに全員が住めるか？と言うのは別の話ですが
あくまで希望としては、徒歩10分圏内というのが一つの目安になっているようです。
と言うことで、立地、特に駅からの距離が賃貸物件を選ぶ際の重要なポイントになっているということがわかります。
ただ、あくまで、これは目安かなと僕は思います。
駅から離れても、広い家に住みたい人もいますし、駅から離れた場所に大型スーパーがあって、暮らしやすかったりする場所ってのも多々あります。
工夫で入居者を満足させられる事もあると思いますし、他の周辺の状況で入居者が満足する場合もあります。
そこに住む人がどんな生活をするか？
それが重要なんですね。
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