楽待でコラムを書かせてもらっています。
こちらもチェックしてみて下さい。
つい先日、1部屋空いていた僕のアパートの入居者が決まりホッと一息。
ちょっと間が空いちゃいましたが、それでも入居が決まったんで良かったです。
また、これでしばらくは安心です。
そして、一段落している感じなんですが、相変わらず、1年ぶりぐらいの不動産屋さんから
「最近、物件探されています？」
みたいな営業が、また来るようになりました。
「ひとまず、落ち着いています」
って答えて、今後の展開を考え中です。
良きタイミングで物件購入をし、ちゃんと節税とかも考えていかなきゃなんで。
そこでよく出る
「節税対策にいかがでしょう？」
と言う新築物件。
新築物件への投資。
ありがちな失敗パターンって何だろう？
こちらについて考えてみようと思います。
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新築物件はいいのか？
そもそも新築物件っていいんでしょうか？
良いところも多々あると思います。
新築物件は、当面の間の空室率が低く、
建物の資産価値も高く、融資を受けやすいと思います。
そう考えると、それはメリットかと思います。
新築物件のデメリットは？
じゃあ、新築物件のデメリットはないのか？
って話ですが、ありがちなのが
・不動産屋が設定した家賃設定が高く入居に苦戦
・家賃設定が高いので、入居者が入れ替わった時に、家賃の下落が大きい
また、仮に、周辺に新築物件が建設され、そこの家賃が安かったら？
ライバルが増えれば家賃を下げて対抗する事になる可能性が高いです。
なかなか、予想困難な外部要因ですね。
なので、家賃の下落幅が大きくなる可能性があるってのは大きなリスクだと思います。
事前調査で防げる事もある
僕は、事前調査で十分、防げる部分もあると思います。
例えば、家賃の下落。
これは、駅前の不動産屋で、同等の物件で築10年、20年、30年など、古い物件を見てみます。
そして、新築物件との家賃比較をしてみるんです。
たったこれだけで、どの程度の家賃の下落が予測できるか？
と言うのがわかります。
逆に、下落幅を頭に入れた運用をすれば、売却タイミングなんてのも考えられます。
家賃が下がりにくい物件はないのか？
家賃が下落しない物件だったらいいのに・・・
って思いますよね。
多少なりとも家賃は下落はするでしょう。
ただ、下落幅が小さい場所ってのも必ず存在するはずです。
例えば立地。
当たり前の話ですが、立地が良ければボロアパートでも需要はあります。
これは、交通だけでなく、そこで生活している人達がどれだけいるか？
ってのだと思います。
例えば、歩いていける場所に、工場がある。
大きな会社がある。
栄えている場所がある
などその要因は色々です。
東京都23区内では資産価値が落ちにくいと言われています。
これは、立地が良いと言う理由に加え、そもそも建設する場所がなかったり
近隣の家賃相場が高かったりってのがあります。
間取りでも左右される
アパートやマンションの賃貸の需要を考えると、場所にもよりますが
単身者の方が圧倒的に賃貸の需要があると考えられます。
もちろん、場所によっては、建設するよりも、賃貸していた方が安いと言う理由から
ファミリー向けのアパートにも需要がある場合もあります。
賃貸物件は、そこに生活をしている人がいるから成り立ちます。
単身者か？ファミリーか？
どんな人が住んでいるのかを見極める必要がありますね。
あくまで僕の考えではありますが
その地域にはその地域の生活があります。
どんな人が、どんな暮らしをしているのか？
その需要にマッチした物件をその地域に提供できているのか？
まずは、ここから考えるべきだと思っています。