売主さんの心理を考えて割安物件をサラリーマン大家さんはゲットしよう!

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たまに、妙に割安物件が出たりしている事があります。

 

もう、不動産屋さんからメールが来て、問い合わせを入れたら
すでに売れちゃったりしているような物件です。

 

みんなよく見ているよなぁ・・・

 

と思いますが、なぜ、そんなに安い値段で売り急ぐのでしょう?

 

売主さんには売主さんの理由があります。

 

売主さんの心理を考えて割安物件をゲットしましょう!

 

 


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そもそも、アパートや物件を売るのってなぜでしょう?

 

例えば、10年ぐらい1人ぐらしで、特にトラブルもなく中年男性が
住んでくれているワンルームマンションだったとします。

 

売る必要ってありますか?

 

だって、この先、おそらく、まだ長い間、賃貸してくれている方は
引っ越さず、済み続けてくれると思います。

 

 

ただ、こう言う物件って出てきますよね。

 

僕がこういう物件で気になったら、すぐに不動産屋の方に下記の質問とともにメールをします。
・現在、住んでいる方の情報
(年齢、職業、居住年数、その他)
・売主さんの情報
(どんな人か?また、なぜ売りに出しているのか?)

 

を聞きます。

 

 

もちろん、不動産屋さんによっては、答えてくれなかったり
答えられない部分があったりします。

 

 

ただ、仮に答えてくれた場合、売主さんが売りに出す理由は
・相続人が売りに出して早く現金化したい
・高齢の方が、相続させるのに、面倒になる可能性があるから現金化したくて売りに出している

こう言ったパターンが結構あります。

 

もちろん、お金に困って売りに出している場合もありますが、上記の相続絡みが
理由で売りに出している場合、比較的、割安な物件が多い気がします。

また、指値をして、うまくいくと、それが通る場合も結構あるようです。

 

特に比較が簡単なのは、ワンルームの区分マンションなどは
他の部屋で売りに出されている(または出されていた)場合の販売価格
募集家賃がいくらか?

 

は、調べれればすぐわかります。

 

また、物件として人気の有無は、実際に現地に行けるようであれば
ポストを見て、入居状況を確認する
なんてのも手段だと思います。

 

 

この辺は、うまく狙って購入できれば5年後ぐらいに
売っちゃっても利益が出る。
と言う、インカムゲイン+キャピタルゲインも狙いやすい
と思います。

 

 

また、アパートの場合は、ちょっと違うと思います。

 

アパートを売る場合、売主さんは
全空室にして売る方が売りやすい場合もあります。

 

築が古くて、ボロボロで建て替えた方が収益を上げやすい場合
全部を空室にして、 建て替えを前提に
建売業者にも買ってもらうと言うのも可能性としては狙えます。

 

 

土地が広い場合は、なおさらです。

 

うまい事、新築のアパートを2つ建設しちゃったりする場合もあります。

 

 

しかし、全部空室にしてから売却と言うのは
貸主の都合です。

 

入居者の方がいる場合、出て行ってもらわなければいけません。
退去してもらうのは、場合によっては結構難しいものです。

 

 

入居率が悪い状態だと、購入するのは、主に投資家です。
しかも、現状の利回りは悪い状態になるので、売主さんにとっては不利になります。

 

しかし、例えば、半分ぐらいしか入居していなく、たいして利益も出ないのに
持っている。
または、相続してしまった。
高齢になってしまった。

 

この場合、維持をすると言う事から解放されたいと言う場合もあります。

 

後継者がいない場合なんてのもありますよね。

 

当然、古くなれば、修繕費用がかかってきます。

 

そんなのに、付き合っているのも面倒だから安くでも売り抜けたい・・・
と言うのが売主さんの心理です。

 

 

相続や税金対策、管理が面倒
相続税対策のためにアパートを建てたけど
維持できなくなり売却

 

この場合、その物件の善し悪しとはあまり関係なく
単に売主さんの事情によるものですよね。

 

他には、本業の失敗なんてのもあります。

 

本業の失敗の穴埋めをするために
売却する場合もあります。

 

この場合は、早く売りたい、また、売れやすい物件を買いやすい値段で・・・
と言うパターンが多いです。

 

つまり、資産性があり、収益性が良い物件が
出て来るチャンスが買主としてはあるという事です。

 

 

その他には、所有していることによって、法人税が大幅にアップすることを
見越して、節税のために売却ってのもありえます。

 

 

単純にネガティヴな理由で売りに出したい場合は

 

そろそろ大きな修繕が発生しそう
入居者が集まらない、家賃が下がって賃貸収入が入らない

 

要するに、売主さんとしては、悪い物件と言う事です。

 

この場合、安く購入は可能でしょう。
ただ、その後の工夫は必要だと思います。

 

 

要するに、物件を売る理由は売主さんの様々な理由が絡んでいると言う事です。

 

 




 

 

なので、単純に、悪いから安い、良いから高いと言うのは違います。
売主さんには、売主さんの理由があります。

 

色々な理由が考えられますので、物件と価格、利回りだけでなく
その物件をなぜ販売するのか?
実際は不動産屋さんは教えてくれなくても、念のため聞いてみて
その物件は、割安なのか?それとも、割高なのか?

 

自分の投資スタイルに合っているのか?
を想定するのが良いかと思います。