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僕も日々研究中なんですが、優良物件、優良アパートの基準ってどんなんでしょう？
色々と不動産屋の方と話をしたりと、色々と意見を聞きました。
最終的に、意思決定するのは自分なので、全てではないですが、僕なりの優良物件の基準を書きたいと思います。
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そもそも不動産投資は、物件を、手に入れてからがスタートです。
なので、長期的にみて、それが優良物件なのか？
または、優良物件としていてくれるのか？
が重要かな？
と思います。
そんな中で、基本ポイントは
・物件が割安か？
・購入後の費用はあまりかからないか？
基本的に、この2つです。
まず、物件が割安か？
と言う点では
・近隣の物件の売買価格と比較
・アパートの場合は、土地値と建物の価格を出して比較
・入居者がいる場合、賃料と物件価格を見て収益性を比較(利回り)
・入居者がいない場合、近隣の賃料を見て、入居率、想定家賃を考え比較(利回り)
要するに、資産価値と収益性の両方の側面で割安かを検討します。
さらには、家賃の下落、5年後、10年後に売却したときの事も想定し考慮をします。
ただし、この条件をパーフェクトにクリアしてくれる物件は
ほぼないと考えていいと思います。
そこで、出て来るポイントが
「購入後の費用」
です。
例えばですが、購入後に、リフォームをしないと
入居者の募集すらできないような物件であれば
それも考慮しなくてはいけません。
他にも、外壁塗装などの修繕をいつ行っているのか？
と言うのもポイントです。
あとは「空室率」です。
空室も長くなると、建物が痛みます。
満室がもちろん良いとは思いますが、そんなにうまくいく話はありません。
1部屋、2部屋空室があったとして、それがいつから空室なのか？
なぜ空室なのか？
これを考えてみた方がいいです。
もしかすると、現状では賃貸できず、そこにお金がかかると言う場合もあります。
また、そもそも募集賃料が高い為、入居者が来ない。
要するに「賃料が割高」と言う場合です。
賃料を割高に設定している場合、そもそも
「満室想定利回り」と言うものが、アテになりません。
単に利回りの高い激安物件を求めるだけではなく
上記のようなバランスを考えた上で
「格安」ではなく「割安」
な物件を探すようにしています。
と、偉そうなことを書いてみましたが、そんな事が簡単にできたら苦労しません。
僕も、上記をいつも肝に命じながら物件探しをしています。
わかっちゃいるけど、非常に難しいのが物件選びですよね。