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ホント、僕も不動産投資を初めてから知らない言葉がたくさん出てきました。
中には
「この漢字なんて読むの？」
ぐらいわからないものもありました。
そんな中の1つが
「重要事項説明」
まあ、読んで字のごとく、重要なことを説明してくれるんでしょ？
ぐらいに思っていましたが、実際に、どんなことなんでしょう？
今回は、不動産投資における
「重要事項説明」
について書いてみようかと思います。
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不動産の売買契約を結ぶ際に契約書と並んで重要なのが「重要事項説明書」です。
・重要事項説明とは？
そもそも、重要事項説明書とは、取引をしようとしている物件の詳細や取引条件など
読んで字のごとく、「重要な事項」を細かく記載された書類の事を言います。
また、重要事項説明書は、ポンと渡されるだけでなく
口頭で記載内容の説明を受けなければならないと
宅地建物取引業法で決められているようです。
すでに、不動産投資やマイホームを購入した人であれば
記憶にもあるかと思います。
契約の前に細かく重要事項説明を
宅地建物取引主任者の免許を担当者が
テーブルに乗せて説明をする・・・
あれです。
なので、ちゃんと、宅建の免許を持っている人が
宅建の免許を提示の上で行うんです。
それだけ重要なんですね。
・何が記載されているの？
で、一体中身は何？ってのが気になりますよね。
主に下記の2つが記載されています。
・取引しようとしている物件そのものに関する事項
・取引条件に関する事項
これになります。
これらは、宅地建物取引業法によって説明すべき事項が細かく規定されているようです。
なので、僕は複数アパートを所有していますが、毎回、同じ担当者から、同じ説明を受けたりしています。
・取引しようとしている物件そのものに関する事項とは？
物件の所在地や面積、登記簿に記録された事項、私道に関する事項などが記載されています。
また、僕は今までに合ったことはないのですが
特に物件に抵当権が設定されている場合
要するに売主にローンが残っている場合には注意をした方が良いと言う話を聞いた事があります。
実際に決済が行われ、登記簿上では自分が所有者となったとしても
売主がローンを完済できない場合、金融機関が持っている
抵当権を抹消できるとは限らないようです。
なので、怪しいな？
と思ったら、今回の売買で売主が得る代金によって
確実にローンを完済が可能か？
その上で、抵当権が抹消できるのか？
と言うことを重要事項説明書で確認した方が良いようです。
また、取引条件に関する事項と言うのは
・売買代金
・手付金や違約金に関する事項
・固定資産税の精算や敷金の引き継ぎ
・前家賃の受け渡しなど決済にあたっての金額の詳細
・契約の解除に関する事項
・瑕疵担保責任
などが記載されています。
中古物件を購入した場合は、すでにそこに住んでいる人がいます。
よって、敷金があれば、敷金をあずかっていますし、前家賃であれば、前家賃を預かっています。
それらの取扱についての説明が記載されています。
これは、重要ですね。
よーく話を聞き、わからない事は不動産屋の方にその場で聞いてみましょう。
どれも非常に重要ですが、もっとも重要なのは
契約解除に関する事項
だと思います。
まあ、どれも重要なのですが、何か合った時に、ちゃんと契約解除ができるか？
と言うのは、とても重要だと覆います。
その中でも重要なのは
「ローン特約」
ですかね。
ローンは、事前審査で大丈夫と言われていても、実際に、最後の最後でやっぱりダメ！
なんて事があるようです。
僕は経験ありませんが、銀行担当者レベルではOKだったのに
本部に行ったらNGが出た・・・
なんてのがあるようです。
不動産投資はローンを利用する事が多いと思います。
なので、ローンが通らなければ、たちまち購入は難しくなります。
また、。融資は、どんな条件でもよいから承認が下りればよいというものではないですよね。
融資金額や融資期間、金利によっては購入するメリットがない！
なんて事も起こりえます。
なので、ローン特約とは、融資を組んで不動産を購入する際に
融資の全部または一部について、融資の承認が得られなかった場合に
その売買契約を無条件で解除できるという特約の事です。
これは、自分を守るためには重要な事ですよね。
ちゃんとローン特約が入っているか？
また、説明の意味がわからなければ、ちゃんと分かるように聞き返す事が大事です。
とにかく不動産投資をやってみて、良くわからない用語が多くて大変です。
親切そうな担当者なら良いですが、そうじゃなかったら・・・
と思うと、結構契約も一苦労ですよね。
だからこそ、自分に合う、営業の担当者ってのが、本当はいちばん重要なのかもしれませんね。