騙されるな!サラリーマン大家さん!その物件は適正な価格なのか?を調べる方法。

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「この物件はいい物件なんじゃないか?」
そう思っても、なかなか確信を持てなかったり、一歩を踏み出すべきか?
悩んでいるうちに、いい物件は、他の不動産投資家に持っていかれた・・・

 

なんて、経験はサラリーマン大家さんあるあるですね。

 

不動産投資にもスピード感が求められる感じです。
条件の良い物件については取り合いですね。

 

スピード感を持って、その物件はアリか?ナシか?を調べる方法。

 

僕が、不動産屋の方に聞いた、参考にすべきポイントを書きたいと思います。

 

 


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・建築物として大丈夫か?を調べる
これは普通に物件情報に記載があります。
・再建築不可じゃないか?
・建ぺい率、容積率はオーバーしていないか?
・再建築をする際に、セットバックは必要ないか?
(またはセットバック済みの物件か?)

 

これぐらいは、物件情報からわかります。

 

 

・現在のレントロール
現在の各部屋の賃料です。

 

アパートの場合、賃料にバラつきがある場合があります。
入居時期によって、高かったり安かったりが多少あります。

 

 

・住んでいる人の情報
これも、僕はよく聞きます。

 

特にワンルームの区分を検討する際には「どんな人がすんでいるのか?」は必ず聞きます。
・男性か?女性か?
・年齢は?
・職業は?
・居住年数は?

最低限、ここまでは聞きます。

 

 

例えば
「すでに10年住んでいる50代夫婦」
と言われたら、その人達は、引っ越すと言う事を考えていそうでしょうか?

 

きっと、マイホームを購入するなど考えていないと思います。
(賃料などにもよりますが)

 

なるべく、住んでいる人の人物像を探り、その人が、長く住んでくれそうか?
と言うのを調べます。

 

 

・家賃相場を調べる
ここは普通にやりますよね。
適正な家賃で賃貸に出されているのか?

 

これは重要です。
物件によっては、不動産屋が高めの家賃設定で利回りを計算しており
やたら利回りの良い物件に見せて販売する・・・
なんて事は当たり前の話のようにあります。

 

注意しましょう。

 

 

・類似物件がいくらで売られていたか?
ネットで物を買う時と同じように、どこで買うのがお得か?
類似商品を見た時に、どっちがコストパフォーマンスが高いか?
は調べますよね。

 

同じことを不動産でも行えば良いんです。

 

近隣や似たような周辺環境の立地で、類似物件がや土地がどの程度の価格で取引をされているか?
を調べたほうが良いです。

 

 

調べ方ですが
国土交通省の「土地総合情報システム
を活用しています。
取引事例がわかります。

 

後もう1つ。
土地代データ
も参考にしています。

 

その付近の土地が、どの程度の価格で取引をされているのかがわかります。

 

 

・最寄り駅の乗降車数を調べる
そもそも、その地域に人が住んでいるのか?
と言うのも重要です。

 

なので、最寄り駅の乗降車数を調べます。
これは、wikiとかに掲載があるので、それを参考にしています。

 

 




 

 

あくまで、僕の判断基準だったり調査基準ではありますが、こんな感じの事は最低限やります。
また、スピード感を求められる不動産投資ですが、例えば、物件情報を電話でもらい
詳細をメールでもらったら、会社ですぐに、情報を収拾します。

 

そして、その物件はアリか?ナシか?
を判断していく感じですね。

 

もちろん、現地をちゃんと見て、決めるのもいいと思います。

 

自分だったらどうやって住むか?
とイメージをし、イメージができれば、その物件はきっと良いはずです。

 

まあ、あくまで、物件の判断基準とでも考えてもらえればです。