そもそも、たまに見かける「任意売却物件」ってなんでしょう？

おそらく不動産投資をやろうと調べた人は聞いたことぐらいはありますよね。

なんか安い物件だけど、どうなんだろう・・・？
どう言う仕組みになっているんだろう・・・？
安い物件にはウラがあるんじゃ？
任意売却の仕組みとメリットデメリットって何？

を調査してみようと思います。

・そもそも任意売却とは？
まず、前提として、「任意売却」とは
「債権者による同意のうえで担保物件を売ること」
です。

通常、住宅ローンは購入した住宅に担保を設定します。
と言うより、銀行からの融資の条件で担保を設定されます。

しかし、仮に住宅ローン支払い中に、失業などしてしまって、ローンの返済ができなくなったとします。

銀行は支払い能力がないと判断をし、債権者となり、裁判所に申し立てをし、担保設定をされている物件を販売し、借入を回収します。

これで出てくる物件が「不動産競売」と呼ばれるものです。

では「任意売却」とは？

競売にかけられる前に、金融機関の許可を得た上で住宅を売却する事を言います。

要するに

銀行：支払いもう結構待っていますよ。このままだと物件を競売にかけなきゃいけなくなりますよ。
債務者：いやいや・・・それは勘弁してください。
銀行：それでは、任意売却と言う処置を取りますんで、残念ですが、その物件を売って、それで残金を支払って下さい。
債務者：わかりました・・・

おそらく、こう言うやり取りがあるんだと思います。

また任意売却の場合、競売に比べメリットがあります。

・買取希望者との交渉の余地がある。
・競売より高値で取引できる可能性がある。

基本的には、普通の売買と同じではありますが、一部、異なる点があります。
・買い取り価格に金融機関が同意する必要がある
・売り主のほとんどがお金に困っている

これは条件になります。

・任意売却物件を購入するメリット
それでは、任意売却の物件を購入するメリットはなんでしょう？

・相場より安く購入できる場合がある
・売り主が継続して住み続けたいと言う希望が出れば、探さずにして入居者がいる

この売り主が住み続けてくれると言うのは、結構なメリットになると思います。
空室のリスクが限りなく少なくなります。

これを
「リースバック」
と言います。

リースバックの場合
・クリーニング代
・管理費
などは元の所有者が負担するのが一般的らしいです。

また、例えば、住み続けてくれている、元所有者に資金がたまった場合や、ローンが組める状態になった場合、買取価格に一定の割合の利益を上乗せして、売却。
なんてパターンもあります。

投資家としては、出口戦略の選択肢が1つ増える事になります。

・相場より安い物件には裏がある？
相場より安い物件には裏があったりします。

再建築不可、容積率オーバー、再建築の際にセットバックがマスト、事故物件、オバケが出る・・・
などなど、色々とあります。

相場より明らかに安い物件は、必ず理由を不動産屋に探った方が良いかと思います。
ただ、その理由が任意売却と言う場合も多々ありますので、そこは覚えておいたほうがいいですね。

・任意売却物件のデメリット
任意売却物件には、やっぱりデメリットもあるみたいです。

「任意売却は通常売買に比べてスピード感に欠ける」

これは、任意売却は仕組みの問題です。

例えば、購入の申込みを入れたとしても、実際の売買契約まで時間がかかったりする場合が多いようです。
これには理由があって、全ての担保権者に対して、その価格で売っていいかどうか決裁をもらう必要があるからです。

なので、場合によっては拒否される場合もあるようです。

また、通常の売買では、売り主に欠陥の修理などを請求できる瑕疵担保責任があります。
しかし、任意売却物件では、契約で無くす（免責する）ことができます。

そもそも、お金に困って任意売却をするので、一般的に、免責となるようです。

現況有姿というのもよくあります。
これも同様の理由になります。

要するに、任意売却物件は
・売り主の判断だけでは売れない
・金融機関の同意が必要
・売り主は基本的にお金に困っている
という事です。

なので、メリットもデメリットもあります。
ただ、それでも、考え方によっては、良い投資物件になるのかもしれませんね。

うつ病大家