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不動産投資の営業電話多くないですか？
僕は多いです。

 

不動産屋さんにとって、安定したサラリーマンは、とても良い顧客です。

 

ただ、世の中、良い不動産屋さんばかりではありません。

 

「出口戦略」

 

って聞いた事があると思います。
なんか「出口戦略」とか言われると、ちょっとむずかしい感じがしますので
僕は、「こんな風になりたい」と言う言葉に置き換えて考えるようにしています。

 

サラリーマンを続けながら、サラリーマン大家さんとして、どのような未来に向かって進んで行きたいのか？

 

これがサラリーマン大家さんの考えるべき事だと思います。

 

 

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不動産屋さんからの営業電話。
話を聞けば、良い事ばかり言いますよね。
まあ、当たり前の話です。

 

「毎月◯◯万円残ります」
「節税になります」
「将来の資産になります」

 

正直、聞き飽きました。

 

これは出口ではなく、営業トークです。

 

 

出口と言うのは、人によって違います。

 

不動産屋さんから勧められるがままに物件を購入していたら、不動産屋を儲けさせるだけです。
あ。銀行もですかね。

 

 

出口＝どうなりたいのか？
そのためにはどうするのか？

 

考えていきたいと思います。

 

 

・儲からない仕組みの投資の例
区分のマンションなどの営業で、このような物件が回ってきます。

 

月々のローンの支払いと管理費などの費用を合算すると家賃収入より高くなってしまっている物件。

 

これ、突然の電話営業で、よくあるんですよ。

 

 

「ローンの支払が月々10万円の30年です！」
「家賃収入が月10万円です！」
「管理費、修繕積立金が月2万円です！」

 

この時点で、毎月2万円の赤字です。
家賃が下落すれば、もっと赤字になります。

 

さらに税金とか払ったら赤字です。

 

 

インカムゲインが黒字化するのは、30年支払いを終えた後です。

 

 

こう言った物件を勧めて来る不動産屋さんは、だいたい
「年金代りになります。節税にもなります。」
「値上がりしたら売却すればいいんですよ。」
と言います。

 

 

こう言う物件はインカムゲイン、キャピタルゲインともに考えるのは難しく
結局は毎月赤字・・・と言う状況に陥りやすいです。

 

 

・高収入サラリーマンの節税対策物件
年収の高い人は沢山の税金を支払っています。

 

立派なことですが、給与明細をよくよく見ると、その税金の多さに悔しくなったりしますよね。

 

「節税になります」
「資産も残ります」

 

と言って、区分マンションを購入する場合。
インカムゲイン、キャピタルゲインともに、そこまで考えていないと思います。

 

ただ、税金を安くしたい。
それだけじゃありませんか？

 

確かに税金は安くなります。
所得税還付の恩恵はいずれなくなります。

 

その後の事を考えていますか？
売却ですか？それともサラリーマン大家さんを続けますか？

 

 

物件の価格とかにもよりますが、売るに売れない。
売ってしまうと、結局、所得税還付を受けていたのに、それ以上に税金を払ったり、赤字が出たりしませんか？

 

 

・サラリーマンは大家さんになりやすい
サラリーマンの副業として不動産投資は最適だという話をよく聞きます。

 

 

なんでだと思いますか？
それは
不動産業者や銀行からみれば、サラリーマンは、お金が貸しやすい
と言う理由がある。

 

安定して毎月給料をもらっているサラリーマンと言うのに担保価値があるんです。

 

 

・ゴールはどこなんだ？
ゴール＝出口
なんだと思いますが、何を目標にしていますか？

 

キャッシュフローで年間1000万円を出す！
30年後には、すべての不動産は売却してキャッシュフローと合わせて5000万円残す！

 

 

ぼんやりでも、こう言う風になりたいと言うのを持って、それに向かって行動するのが出口戦略だと思います。

 

 

・不動産投資の特性を理解する
基本的に長期戦。
また、株などと違い、すぐに売買が成立したりしません。

 

不動産投資は結構面倒です。

 

また、ちょっとしたことで、結構、変わります。

 

 

例えば、2億円分アパートを持っていたとして、銀行からの借入金利が1％下がったら？
なんと、年間200万円変わります。

 

ローンの借換えも検討してみてはどうでしょう。

 

 

管理会社の見直しなども良いかもしれません。

 

何にコストがかかっているのか？
改善点はないのか？
手元に残ったキャッシュフローで何をどうするか？

 

不動産投資は常に、こう言う事を考えながら行うべきだと思います。

 

 

 

 

と、僕も偉そうに、色々と書いてみましたが、色々な改善点を探し
シュミレーションをし、運営状態を少しでも良くする努力を日々繰り返す事によって
出口は広がると思います。

 

だからこそ、考えましょう。
工夫しましょう！

 

そして
出口戦略が見つかるんだと思います。

 

僕も、まだまだ工夫をしなきゃいけない所が沢山あります。

手探りですが、頑張ります！