不動産投資を始めてから、色々なシュミレーションをするようになりました。
主に長期的なシュミレーションになるのですが、家賃収入がいくらで借入がいくらで・・・
そのタイミングで自己資金がいくらあって・・・

そこで、最近、考えているのは、サラリーマンという地位(と言うより立場)を利用して

サラリーマン大家さんだからこそ、雪だるま式不動産投資！

サラリーマンだからこそ、雪だるま式に物件を増やして家賃収入を上げていこう！
と言う作戦です。

これから書くことは、すごく単純かつ当たり前の事です。
ただ、しっかり考えて動けば、不動産投資の利点を活かせると思います。

まず、不動産投資は長期戦です。
と言う事は、なるべく若いうちに研究し、準備をすすめる事が大事だと思います。

そして、ある程度、安定した給与所得があるサラリーマンだからこそ、じっくり、10年、20年、30年・・・
と、長期戦で、雪だるま式に不動産投資を増やしていければよいかと思います。

・例えばの実例・現金購入編
ざっくりですが、借入なしで不動産投資を始めるとしましょう。

始める人の条件としては
・サラリーマンまたは、それに近い人
・家賃収入をあてにしないで生活できる人
・現金で物件を購入できる人。
となります。

例えば、物件購入に1000万円、実質利回り10%の物件を購入しましょう。

10年経過すれば、家賃収入が1000万円貯まりますよね？
それで、もう1つ、1000万円、実質利回り10%の物件を購入。

すると、所有不動産は
2物件で2000万円、実質利回り10%の物件になります。

すると、年間200万円の家賃収入があります。

5年後には家賃収入が1000万円貯まりますよね？
そしたら、また、1000万円実質利回り10%の物件を購入するんです。

すると、年間の家賃収入は300万円になりますよね。

当たり前の話じゃん。
と言われると思います。

でも、なかなか、その当たり前に気づかなかったんです。

・例えばの実例・借入をして購入編
借入をすると、さらに、大きくすることが可能です。

例えば、1億円借入をして、実質利回り10%だったとします。
年間の家賃収入は1000万円です。

また、仮に借入の金利が2%、借入期間が35年だった場合、年間の返済額は約400万円です。

すると、手元には年間600万円残ります。

10年で6000万円
15年で9000万円
の手残り、となります。

銀行からの借入をしている場合、この手残りで

バンザイ！

と喜んではいけません。
借金があります。

ただ、これだけの、手残りをしていたらどうしますか？

借金の繰上げ返済するもヨシ
手残りのお金で、小さめの物件を増やすのもヨシ！

と言う事になります。

要するに、こっちは借入を利用した雪だるまです。

どうですか？
すごく単純に簡単に記載してみましたが、基本はこう言う考えだと思います。

ただし、これは、あくまで基本的な考え方です。

この通りに行くわけではありません。

もちろん、修繕とか空室リスクとか色々と考える必要はあります。
ただ、基本的な考え方を理解した上で、不動産投資をしていくと、5年後10年後の作戦も見えてくるかと思います。
僕も、まだまだ作戦検討中です。