僕は基本的にアパートを購入しています。
理由は色々とありますが。

どんな不動産投資をするのにも、必ず「利回り」というものを見ると思います。

ただ、この「利回り」がクセモノなんです。
そこで

「アパート投資」の利回りを正しく考えよう。

その利回りでちゃんとアパート経営していけますか？
と言うのを考えましょう。

僕も、アパートを初めて購入する時に不動産屋さんさから色々と聞いて、自分でエクセルで計算しました。
その経験をもとにアパートの正しい利回りを考えてみたいと思います。

・不動産広告の利回りは表面利回り。しかも満室時。
まず、これは、どの不動産でも一緒ですが、不動産広告の利回りは「表面利回り」で、しかも「満室時の想定」になっています。

要するに
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物件価格：5000万円
利回り：10%
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と記載があった場合
「満室時の家賃収入が年間500万円です」
という事です。

・利回りに経費は含まれていない
区分マンションの場合、大抵は
・管理費
・修繕積立金
を毎月請求されます。

しかし、アパートの場合、管理を委託していると、管理費は請求されますが、修繕積立金は入っていません。

要するに
「アパート投資は経費を自分で計算しないといけない」
ということになります。

まずは「管理費」
これは、管理会社に支払うお金です。

だいたい、家賃の5%とか決まっています。

仮に、家賃の5%が管理費となると
家賃収入が年間500万円だった場合、25万円は経費として消えていきます。

そして、修繕積立金。
区分マンションと違って、ないのを喜んでいませんか？

これは、いつかかるかわかりません。

外壁塗装や、何か壊れたらかかります。
その分、自分で用意をしておかなければいけません。

いつ、いくら掛かるかわかりませんよね？
なので、念のため
家賃収入の15%ぐらいを考えておくとしましょう。
すると
家賃収入が年間500万円だった場合、75万円は修繕積立金として自分で貯金をしておく必要があります。

・税金、忘れてませんか？
毎年、固都税がかかります。
これは、場所等によっても異なるので、ちゃんと最初から不動産屋さんに確認しておきましょう。

・空室リスクもちゃんと考えていますか？
これが一番のリスクかもしれません。

空室時は家賃収入がなくなります。
これも、入れて置かなければ行けません。

念のため
満室想定の家賃収入の10%ぐらいを考えておくとしましょう。
すると
満室時の家賃収入が年間500万円だった場合、50万円は空室として家賃が入ってこない計算になります。

すると、ざっくりですが、こんな計算になります。

物件価格　5000万円
満室想定利回り(10%)　500万円
管理費(5%：経費)　25万円
修繕費(15%：経費)　75万円
空室想定分(10%)　50万円
固都税：？？？？円

こうなります。

家賃収入－経費・空室＝300万円
が残ることになります。

そして、この
300万円－固都税－借入返済＝手残り
となります。

仮に新築物件の場合は、これにさらに家賃の下落率、築古の物件であれば、大規模修繕の費用など考えなくてはいけません。

僕がアパート購入する時に、やったことは
とにかく想定できる経費や費用を考え、ひたすらエクセルと向き合い計算をする！
です。

すると、自然と、どんなお金がかかるのか？
どんな事を想定しておけばいいか？
が見えてきます。

もちろん、わからない事は、不動産屋の方にも、とことん質問をしました。

結果、僕はアパート投資オススメです。
色々と考えるので、ちゃんと収支計画を立てる事ができます。

うつ病大家