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不動産投資をやっています。
すると、当然ですが、アパートを購入する費用など、銀行から借り入れをします。
僕の場合、運良く、一部上場企業に勤務しているもんで、結構な金額の借り入れができました。

 

繰り上げ返済ってすべき？メリットとデメリットを考えてみようと思います。

 

そもそも、どっちが得なんでしょうか？

 

 

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どうするのが得なのかな？と考えてみます。
僕の場合、運良く一部上場企業に勤務しているため、結構たんまりと借り入れができました。

 

 

僕の年間の収支ですが、下記の用な感じです。
—————————
所有物件：アパート5棟、区分3部屋
現在の借入金額：約2.5億円
年間返済額：1100万円
年間家賃収入：1900万円(賃貸管理の手数料などを差し引いた後)
年間手残り：800万円
年間経費（税金、空室など)：250万円
最終的な手残り：550万円
—————————
となります。

 

 

単純に、このまま、35年ローンを払い続けた場合の
総支払額は3.75億円
ぐらいになります。

 

 

結構払っているな・・・

 

 

・繰り上げ返済のメリット
仮に、キャッシュフローで手残りした現金が5000万円あって
今日、5000万円を繰り上げ返済したとしましょう。
すると、下記のように変わります。
—————————
所有物件：アパート5棟、区分3部屋
現在の借入金額：約2億円
年間返済額：860万円
年間家賃収入：1900万円(賃貸管理の手数料などを差し引いた後)
年間手残り：1040万円
年間経費（税金、空室など)：250万円
最終的な手残り：790万円
—————————
になります。
そして、利子を含めた、銀行への総支払額は3億円になります。
それに、加え、繰り上げ分を5000万円払っていますので
合計で3.5億円を支払った
となります。

 

 

長い目で見たら、2500万円得しています。

 

 

 

 

結構、違いますね。
特に、使う目的がないお金であれば、返済してしまうのもアリかもしれません。

 

 

・繰り上げ返済のデメリット
なんか、上のシュミレーションをしたら、そんなにデメリットがあるとは思えません。
ただ、手元にある現金が減るので、何かあった際に、再度、借り入れが面倒です。

 

 

 

 

・もう1つの選択肢、手残りで物件を増やす
キャッシュフローで出た現金を使って物件を買い増すと言うのもありかと思います。

 

例えば、今日現在の収支の状況は下記で
—————————
所有物件：アパート5棟、区分3部屋
現在の借入金額：約2.5億円
年間返済額：1100万円
年間家賃収入：1900万円(賃貸管理の手数料などを差し引いた後)
年間手残り：800万円
年間経費（税金、空室など)：250万円
最終的な手残り：550万円
—————————

 

 

仮に、キャッシュフローで手残りした現金が5000万円あるとしましょう。
そして、今日、5000万円、利回り8％のアパートを購入したとしましょう。
すると、下記のように変わります。
—————————
所有物件：アパート6棟、区分3部屋
現在の借入金額：約2.5億円
年間返済額：1100万円
年間家賃収入：2300万円(賃貸管理の手数料などを差し引いた後)
年間手残り：1200万円
年間経費（税金、空室など)：300万円
最終的な手残り：900万円
—————————
になります。
そして、単純に、このまま、35年ローンを払い続けた場合の
総支払額は3.75億円
です。

 

 

銀行からの借り入れを利用して、銀行利息を吸収できるぐらいの家賃収入を生み出してくれる物件を
手残りした現金で、購入を続けると言うのはアリな感じがします。

単純に資産にする事もできます。

 

 

ただし、物件は増えれば、それなりに面倒も出ます。
どこまでやるかは、人次第。考え方次第。

 

 

僕も一生懸命エクセルを叩いて計算しています。