さて、前回は「家賃保証(サブリース)の利点」について書いてみましたが、利点だけではありません。
今回は逆の
家賃保証（サブリース）に考えられるリスクとは？
について考えてみたいと思います。

 

 

 

 

まあ、いい事ばっかりじゃないですよね。
モチロン広告では「30年安心の一括借り上げ！」なんて言ったりしていますけれども。
ちゃんと、リスクやデメリットも考えましょう。

 

 

・利益が目減りする
サブリース契約での収入は、入居者からの家賃ではなく不動産屋から支払われます。
不動産屋が支払う家賃は通常の家賃より20%から10%ほど低く設定されています。

 

要するに利益率が悪くなるんです。

 

 

・家賃保証の金額が一定期間で見直しをされる
契約書上、一定期間(1年または2年に1回)、家賃を見直しできる条項が入っているはずです。
そのタイミングで、不動産屋は家賃を下げる事ができます。

 

ただ、これは、考え方なのですが、空室率、家賃の下落率などを考えれば当たり前の事ではあるので、それを許容するか？しないか？
と言う話な感じがします。

 

 

・不動産屋から契約を解除する事ができる
ある一定の決まりはあると思いますが、このような条項も契約書に入っていると思います。
ただ、契約を解除すると言う事は、そもそも、その物件に人が入っていないと言う事かと思います。

 

入居者が集まらない物件を家賃保証(サブリース)するほど、不動産屋はいい人達ではありません。

 

 

・急ぎで解約する時に違約金が必要
急ぎで、契約を解除したい場合、違約金が必要になったりする場合があります。
ただ、通常、3-6か月前に書面で通知して契約解除と言うのが普通だと思います。

 

まあ、何の契約でも当たり前の話と言えば当たり前の話です。

 

 

・内装や修繕費はオーナーが負担する
まあ、当たり前と言えば当たり前の話ですが。
入居、退去があった時や、修繕はオーナー負担です。

 

 

・誰だか知らない人が住んでいる
まあ、知らない人が住んでいるのを気にするのか？
と言う話もありますが・・・
(ちなみに、僕は入居者はトラブルを起こさないで家賃をちゃんと払ってくれれば誰でもいいと考えています)

 

家賃保証(サブリース)では、不動産屋が転貸しているため、入居情報がオーナーにはわかりません。
「入居状況どうですか？」とかの質問は大丈夫だと思います。
(僕がお願いしている所は、現在、何部屋空いているか？などは普通に聞けば教えてくれます)

 

 

・更新料や敷金が消えてしまう事がある？
入居者がどんな条件で入居しているのか、オーナーには知らされていません。
家賃保証(サブリース)の契約を解約した場合、入居条件はを引き継ぐことになります。

 

まあ、入居者の方にとっては当たり前の話ですが。

 

 

その際に、更新料や敷金の取り扱いで問題になるケースがあるみたいです。
例えば、不動産屋では、敷金を預かっていたけど、敷金が引き継がれなかったなどがあるみたいです。

 

 

本当かどうかはわかりませんが・・・

 

 

 

 

さて、そんな感じでリスクを書いてみました。

 

 

うーん。
考え方の問題ですが、新築のアパートを購入した場合、最初は家賃が高く設定できますが、家賃も下落していきます。
入居ももしかしたら難しくなるかもしれません。

 

 

入居が難しくなってから家賃保証を不動産屋に頼むのは、僕的には、随分、都合の良い話だと思います。
入居が難しい物件を不動産屋も押し付けられても困りますよね、

 

 

なので、最初から家賃保証(サブリース)を想定して物件を探すか？
それとも、空室や家賃の下落リスクを考えて投資をするのか？

 

 

などなど、自分の投資のストーリーを考えてスタートさせた方が良いかと思います。