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ふと、根本的事を書きたいと思います。
僕はアパート投資をしています。なぜアパートだったのか？
区分や大きなマンションなど色々とあると思います。
地方の区分マンションも持っていますが基本的にアパートがメインです。
なぜ？

 

それを書いてみたいと思います。

 

 

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確かに数ある不動産投資の中でなぜ、アパートだったのか？
理由は何個かあります。

 

 

・実家がアパートを持っていて儲かっていた
そもそもですが、僕の実家で1つアパートを持っています。
部屋数4つの非常に小さなアパートです。

 

現在の築年数が30年ぐらいですね。

 

このアパートですが、まず、土地は、もともと祖父の持ち物でした。
なので、ありものです。
そこにアパートを建設した感じです。

 

 

まず、木造アパートは、建設費用が鉄筋コンクリートのマンションに比べて安いです。
東京のど真ん中で、土地も持っていたと言う事もあり、かかった費用は建築費だけです。

 

なので、今、計算すると、表面利回りで15%程度は出ていました。

 

立地も良かったので、新築時から30年間、ほぼ空室の期間がなく満室稼働しています。

 

 

現在、30年経過しているので、さすがに家賃が多少下がりました。
それでも、30年前の新築時の25%程度です。

 

 

建物自体の手入れもちゃんとしていますので、築30年経った今でも普通に現役ですし、これからも、まだまだ現役続投です。

 

 

また、同じ時期に、祖父の代の相続税対策として、鉄筋コンクリート8階、6階のマンションを建設しました。

 

 

祖父は、約10年前に他界してしまったのですが、その時に、母に
「どの物件が一番儲かってるの？利益率だけじゃなくって手間とかそう言うのも考えて)」
と質問をした時に
「アパート」
と言う返事が返ってきました。

 

 

「手間がかからないし、入居者もずっといるし。
家賃は安いけど、建物も安いから、ローン分なんてすぐに
回収して繰上げ返済しちゃったから、すぐに儲かったよ」
と母に言われ、色々と話を聞いた時に
「なるほど」
と思ったのがきっかけです。

 

 

・最悪土地は残ると思った
区分マンションとの違いで、仮に老朽化し、もう建て直しが必要・・・
となった時に、区分マンションだと、何が残るんだろう・・・？
と考えた時、土地の持ち分などはありますが、何パーセント？
基本的に
「建て直しします」
と決められたら、それに従うしかないんじゃないか？
(他の人の持ち物でもあるわけだから)

 

 

と、なると、その時点で、何か残るのか？と考えると、残らない・・・
と言う判断をしました。

 

 

それに比べ、アパートは、仮に築年数が古くなり、建物が傾いて、もう誰も住んでないよ・・・
と言う状況になったとしましょう。

 

 

解体して、新築アパートの建設はできますよね？

 

 

しかも、解体する費用などが、木造アパートの方が、鉄筋コンクリートより安い。
と言うメリットがあります。

 

 

・部屋数が多く取れる分リスクを分散できると思った
僕はアパートを4つ所有しています。
すると部屋数も40戸ぐらい行きます。

 

 

例えばですが、空室のリスク等を考えた時、家賃設定20万円のファミリー向け物件しか持っていなかった場合、そこが1年空室になったら結構な大打撃です。

 

 

ただ、僕の場合は、家賃設定の安いアパートです。
仮に、数部屋、空室が出てしまっても耐えられるバッファを持っています。

 

 

 

 

もちろん、区分マンションみたいに修繕積立金とかしているわけじゃないんで、手入れに費用も掛かります。
それでも、建物と家賃のバランスを考えた時に
「対費用効果が良い」
と考えました。

 

 

もちろん、これは僕の考えなので、もしかすると、アパートより、区分の方がいい所もあるのかもしれません。
ただ、上記の理由により、アパート投資をメインにやっている感じです。