物件情報に出ているのは、物件価格と表面利回り。
この、表面利回りと言うのがくせ者なんです。
なので、今回は

表面利回りに騙されるな！表面利回りと実態の利回りの違いについて

表面利回りだけで物件を判断しちゃダメです。
シュミレーションも混ぜて考えてみたいと思います。

 

 

例えば
物件価格：１０００万円
表面利回り：１５％
と記載されていたとしましょう。

 

 

この物件をキャッシュで買った際、どうなるか？
シュミレーションします。

 

 

年間家賃収入：１５０万円
これが、収入になります。

 

 

結構入る感じがしますね。

 

 

ただし、ここから経費がかかります。
例えば
管理費が５％の場合＝７．５万円
固定資産税を仮に＝２万円
区分マンションの場合さらに下記の費用もかかります。
管理費を仮に５０００円/月の場合＝６万円
修繕積立金が１万円/月の場合＝１２万円

 

 

経費の合計が
２５．５万円
かかる事になります。

 

 

すると
収入＝１５０万円
経費＝２５．５万円
残金＝１２４．５万円
これが、最終的な残金になりますね。

 

 

すると
——–
物件価格＝１０００万円
表面利回り１５％＝１５０万円
残金１２４．５万円の場合＝１２．４５%
——–
が最終的な利回りになります。

 

 

表面利回りより2.5%も減っています。

 

 

例えば、エアコンの故障や、他の経費がかかってきた場合、もうちょっと利回りが下がります。

 

 

表面利回りだけでなく、他に経費がいくらかかるか？
そこまで、シュミレーションをし
・収入
・支出
・ネット利回り
まで計算をしましょう。

 

 

 

 

すると
案外この物件も受からないな？
など、出てきます。

 

 

都内で利回りが低くて
「資産価値がある」
なんて言われる物件であればなおさら注意が必要です。

 

 

よーく計算して納得した上で購入をしましょう。