新築の想定利回りにご注意を!






 

 

良く見かけるキャッチコピー
「新築!想定利回り〇パーセント!」
新築だけではありません。
中古の区分マンションとかでも書かれている
「想定利回り」
これが危険なんです。

 

 

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さて、なぜ、想定利回りが危険か?

 

 

それは
簡単に数字をいじれる!
からです。

 

 

例えば、10部屋ある新築アパートを例に考えてみましょう。

 

 

想定している家賃を新築だからと言って、強気で
1部屋8万円で計算した場合=80万円/月
になります。

 

でも、8万円での入居は半分の5部屋で、残りは仕方なく、7万円に下げて入居をさせた場合

 

8万円×5部屋=40万円
7万円×5部屋=35万円
合計=75万円/月

 

 

です。

 

 

上記の2つを年間にしてみましょう。

 

 

960万円

900万円
です。

 

 

これを利回りに直してみましょう。

 

 

物件価格が1億円だった場合
表面利回り 9.6%
表面利回り 9%

 

 

となります。

 

 

どうですか?

 

 

0.6%変わりましたよ。

 

 




 

 

区分マンションでも、同様です。

 

 

中古の区分マンション(空室)を購入した場合の想定している家賃は
前に住んでいた人の家賃で計算している場合が多いです。

 

 

その家賃で賃貸できますか?

 

 

できなければ、利回りは下がりますよね。

 

 

よーく計算をし直して下さい。

 

 

銀行から借り入れをした場合の金利が
1-4%
で、想定していた利回りが1%下がったら、大きくキャッシュフローが変わります。

 

 

「想定利回り」

 

必ず、自分でも計算しなおしてみて下さい。
適正ですか?