良く見かけるキャッチコピー
「新築!想定利回り〇パーセント!」
新築だけではありません。
中古の区分マンションとかでも書かれている
「想定利回り」
これが危険なんです。
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さて、なぜ、想定利回りが危険か?
それは
簡単に数字をいじれる!
からです。
例えば、10部屋ある新築アパートを例に考えてみましょう。
想定している家賃を新築だからと言って、強気で
1部屋8万円で計算した場合=80万円/月
になります。
でも、8万円での入居は半分の5部屋で、残りは仕方なく、7万円に下げて入居をさせた場合
8万円×5部屋=40万円
7万円×5部屋=35万円
合計=75万円/月
です。
上記の2つを年間にしてみましょう。
960万円
と
900万円
です。
これを利回りに直してみましょう。
物件価格が1億円だった場合
表面利回り 9.6%
表面利回り 9%
となります。
どうですか?
0.6%変わりましたよ。
区分マンションでも、同様です。
中古の区分マンション(空室)を購入した場合の想定している家賃は
前に住んでいた人の家賃で計算している場合が多いです。
その家賃で賃貸できますか?
できなければ、利回りは下がりますよね。
よーく計算をし直して下さい。
銀行から借り入れをした場合の金利が
1-4%
で、想定していた利回りが1%下がったら、大きくキャッシュフローが変わります。
「想定利回り」
必ず、自分でも計算しなおしてみて下さい。
適正ですか?