銀行融資状況は厳しくなってきているのか？

 

 

2017年、不動産屋を回ってみて、結構、色々な不動産屋さんに言われました。
果たして本当なのか？

 

 

その答えは・・・

 

おそらく本当

 

 

融資自体がストップしたわけではありませんし、貸し渋りって感じもしません。

実際に僕は、今年、融資で苦労はしませんでした。

 

 

 

むしろ、銀行によっては、当初予定していた金利より低い金利で貸してくれたところもあります。

 

ただし、色々と条件があるっぽい感じはしました。

 

 

僕が、数人の銀行の融資担当者に聞いた話です。

 

 

・新築はローンが通りやすい

 

当たり前の話ですが、無茶な価格じゃなければ、新築のアパートとかは出口も見えやすいですし
入居も無理がなければ見込めます。

 

 

もちろん、数年後の売却益も見込めます。

 

 

安全な物件と言う意味で融資しやすいんだと思います。

 

 

 

 

・築が古くても土地の価格や建物の評価が出れば融資しやすい

 

築が古い場合、融資を嫌がる金融機関があります。
ただし、これも、土地の価格と建物の価格にもよります。

 

 

もちろん、耐用年数を超えていれば建物の評価はゼロかもしれません。

 

 

が、土地は別です。

 

 

 

路線価、周囲の土地の制約事例を調べ、土地としての価値がある物であれば
融資は前向きに進みます。

 

 

また、銀行により、融資できる範囲が決まっています。

 

 

例えば、東京、埼玉、神奈川、千葉のみしか融資しない銀行もありますので
その場合、ちょっと離れた場所でも土地の価格だけはしっかりと研究した方がいいです。

 

 

あとは、目安は、最寄りの駅の乗降者数とかも目安になるかと思います。

 

 

ただし、築の古い物件に関しては、金融機関によって無条件にNGと言う所もあります。
金利も高め設定だったりもします。

 

 

でも、土地評価が高く見える物件とかだと、想定していた金利よりも下がったりもします。

 

 

 

・融資を受ける人の年収が高い、金融資産を沢山持っていれば融資しやすい

 

 

まあ、この辺は無条件に貸してくれますよねｗ

 

 

僕の場合は、幸いにも亡くなった祖父からの生前贈与分、株などがありましたので
銀行の人が、ちょっと驚く程度のキャッシュはありました。

 

 

 

・融資自体が初めて

 

 

こう言うクリーンな人は、大丈夫です。

 

ただし、2つ目、3つ目と買い進めて行きたい場合は1つ目の物件は慎重に買いましょう。

 

 

変な物件をつかまされると、次からのローンが厳しくなったりします。

 

 

基本的には、銀行の評価が出る物。
できれば、金利が少しでも下がったり、ローン年数を30年じゃなく35年まで取れるぐらいの物件を選ぶのがベストです。

 

 

例えばですが
・これだとフルローンが難しい
・頭金はいくらまで入れて欲しい
・ローン年数、35年が厳しい

 

 

 

など、言われたら、まずその物件に多少なりともマイナスポイントがあると言う事です。

 

 

こう言う物件を1つ目で購入してしまうと、次が続かなくなる場合もあるらしいです。

 

 

まあ、そう言う場合は、金融機関を変えてしまうと言うのも手段ではあるみたいですが・・・

 

 

ただ、しっかりと、収益、資産性を考えて購入を検討するのが必要だと思いました。

 

 

 

 

 

とまあ、うまくやると、何回もローンは通ります。

 

 

2件目、3件目の物件の場合、返済比率と言う物を見たりします。

 

 

 

この話はまた別の時に書きますが、要するに、ちゃんと物件自体が収益が上がっているか？
と言うのがポイントです。

 

 

 

そんな感じで、僕は、年収600万円ぐらいですが

 

 

2017年5月現在

・関東にアパート4つ(全てローン)
・地方に区分マンション3つ(キャッシュ)

 

で保有する所まで成功しました。

 

 

キャッシュフローも、安定しています。
年間、500-600万円程度は見えている感じです。

 

 

 

保有物件を見せても、銀行もまだ融資を受け付けてくれる感じですね。

 

 

 

これは、不動産屋の担当の方、銀行の方に色々と助言などをいただいたおかげです。

 

 

 

いい不動産投資は、いい不動産会社の担当者選びから！

 

 

これ、大事ですね。